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Supercondominio: benvenuti nel condominio dei condomìni

Un cancello, un viale, un giardino in comune tra più palazzi… e all’improvviso sei in un supercondominio senza saperlo. Ecco come funziona davvero — e la “regola dei 60” che spiazza tutti.

Lettura · 6 minAggiornato · 2026Tema · Condominio complesso

Immagina quattro palazzine affacciate sullo stesso cortile, con un solo cancello automatico, un viale d’ingresso e un giardino che le abbraccia tutte. Chi decide se sostituire il cancello? Chi paga il giardiniere? Benvenuti nel supercondominio: un “condominio di condomìni” con regole tutte sue.

01Nasce da solo (e quasi nessuno lo sa)

Non serve fondarlo: basta avere qualcosa in comune.

Lo dice l’art. 1117-bis del Codice civile (introdotto dalla riforma del 2012): ogni volta che più edifici o più condomìni hanno parti comuni, si applicano le regole del condominio. Il supercondominio si forma automaticamente, per il solo fatto che esistono beni e servizi condivisi tra i fabbricati — senza bisogno di atti costitutivi.

Quali sono questi beni “che fanno scattare” il supercondominio? I più comuni:

› viale d’accesso› cancello carrabile› giardino comune› area giochi› impianto idrico› fognatura› cabina elettrica› illuminazione del parco› portineria unica

02Un ente a sé (occhio ai conti)

Il supercondominio non è la somma dei palazzi: è un ente di gestione autonomo e distinto. Ha una propria assemblea, un proprio amministratore (che può coincidere o no con quelli dei singoli edifici) e — punto spesso trascurato — un proprio conto corrente.

La prassi sbagliata più diffusa Le quote del supercondominio vanno richieste ai singoli condòmini dall’amministratore del supercondominio e pagate al supercondominio, non “girate” tramite il condominio del proprio palazzo. Supercondominio e condomìni periferici sono casse separate: niente commistioni.

Strumento interattivo

Sei in un supercondominio? E come si vota?

Rispondi e scopri com’è strutturata la tua assemblea. Orientamento di massima, non un parere.

1. Con altri edifici vicini condividi beni o servizi (cancello, viale, giardino, fognatura, cabina…)?

03La “regola dei 60” e il misterioso rappresentante

Ecco la curiosità che sorprende sempre. Finché i partecipanti totali sono 60 o meno, l’assemblea del supercondominio funziona come quella di un normale condominio: vengono convocati tutti.

Ma quando i partecipanti superano i sessanta, scatta l’art. 67 delle disposizioni di attuazione: per la gestione ordinaria e per la nomina dell’amministratore, ogni singolo condominio designa un proprio rappresentante (con la maggioranza degli intervenuti e almeno i due terzi del valore, art. 1136, c. 5, c.c.). All’assemblea “ristretta” del supercondominio votano solo i rappresentanti, uno per palazzo. Una specie di “parlamento dei palazzi”.

Il trabocchetto La scorciatoia dei rappresentanti vale solo per ordinaria e nomina amministratore. Per innovazioni e lavori straordinari niente deleghe collettive: vanno convocati tutti i partecipanti di tutti gli edifici.

04Novità 2026: il meccanismo non si aggira

Una pronuncia recentissima ha messo un punto fermo. Il Tribunale di Milano (sent. n. 9993 del 23 dicembre 2025) ha chiarito che, nei supercondomìni con più di 60 partecipanti, il meccanismo dei rappresentanti e le regole di convocazione sono inderogabili (art. 72 disp. att. c.c.): non possono essere sostituiti da clausole del regolamento, nemmeno contrattuale. Un’assemblea tenuta senza rispettarlo è illegittima e impugnabile.

↗ Approfondisci: Il supercondominio alla luce della recente giurisprudenzaIl nostro articolo dedicato all’evoluzione delle pronunce sul tema

Domande rapide

Verso il supercondominio il suo potere di rappresentanza è pieno (ogni limite “si considera non apposto”), ma risponde al proprio condominio secondo le regole del mandato: prima dell’assemblea riceve le indicazioni di voto del proprio edificio.
Art. 67, c. 4, disp. att. c.c.

I partecipanti al supercondominio, secondo i criteri condominiali (artt. 1123-1126 c.c.): in proporzione al valore o all’uso che ciascuno può farne.

Ogni partecipante (o anche un solo rappresentante già nominato) può chiedere al giudice di nominarlo, previa diffida al condominio inadempiente.
Art. 67, c. 3, disp. att. c.c.

Assemblea di supercondominio nel caos?

Convocazioni, rappresentanti, riparto tra i palazzi: Assocond Co.Na.F.I. Napoli mette ordine e verifica la regolarità delle delibere.

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Nota. Contenuto divulgativo, non sostitutivo di un parere legale. La gestione del supercondominio dipende dalle parti comuni concrete e dai documenti (rogiti e regolamento).