01VEPA o veranda? La differenza che decide tutto

L’amovibilità è la linea di confine tra il lecito e l’abuso.

Per questo motivo le VEPA possono passare in regime di edilizia libera, mentre la veranda no.

02Edilizia libera sì, ma a precise condizioni

La liberalizzazione nasce con la Legge 142/2022 (art. 33-quater) e si è ampliata con il Decreto Salva Casa (D.L. 69/2024, conv. L. 105/2024), che hanno inserito la lettera b-bis) nell’art. 6 del Testo Unico Edilizia (DPR 380/2001). Le VEPA non richiedono CILA, SCIA o permesso di costruire solo se rispettano tutte queste condizioni:

• sono totalmente trasparenti e amovibili (niente vetri opachi né strutture fisse);
• installate su balconi aggettanti, logge rientranti o porticati (esclusi i porticati su aree pubbliche);
• non creano un volume chiuso stabile, non aumentano superfici/volumetria, non mutano la destinazione d’uso;
• garantiscono la microaerazione naturale dei vani;
• hanno impatto visivo minimo e non modificano le linee architettoniche dell’edificio.

03In condominio cambia tutto

Ecco il punto che la pubblicità delle VEPA dimentica: “edilizia libera” riguarda solo il rapporto con il Comune. Non tocca affatto il regolamento condominiale né le norme del Codice civile sulle parti comuni. La facciata è bene comune e l’art. 1122 c.c. vieta opere che pregiudichino il decoro architettonico, imponendo di informare prima l’amministratore.

Lo ha confermato in modo netto il Tribunale di Milano (sent. n. 1574/2025): ha ordinato la rimozione di vetrate installate su una loggia senza autorizzazione assembleare, perché disomogenee rispetto alla facciata e in violazione del regolamento. La regola che ne esce è chiara: la norma sull’edilizia libera non prevale sul regolamento condominiale.

In pratica, prima di installare conviene: leggere il regolamento (se è contrattuale, può vietare espressamente le chiusure), comunicare all’amministratore, e — se il regolamento lo richiede o l’opera incide sul prospetto — passare in assemblea. Meglio scegliere sistemi “tuttovetro” a profili ridotti, che minimizzano l’impatto e le contestazioni.

04I vantaggi: perché piacciono tanto

05Agevolazioni fiscali 2026

Non esiste un bonus “dedicato” alle VEPA, ma l’installazione può rientrare nel Bonus ristrutturazioni (art. 16-bis del TUIR), con tetto di spesa di 96.000 € per unità immobiliare, in 10 quote annuali. Le aliquote 2025-2026 (Legge di Bilancio 207/2024) sono sdoppiate:

• 50% se l’immobile è l’abitazione principale del proprietario o titolare di diritto reale;
• 36% negli altri casi (seconde case, immobili locati o in comodato).

Vanno rispettati i requisiti formali: bonifico “parlante”, conservazione di fatture e schede tecniche, comunicazione ENEA entro 90 giorni se c’è incidenza energetica e, in condominio, la delibera per le parti comuni. L’IVA è agevolata al 10% (con la regola dei “beni significativi”). Poiché aliquote e finestre cambiano spesso, verifica sempre la tua posizione con l’Agenzia delle Entrate o un professionista prima di firmare il preventivo.

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