01Un diritto del singolo, con quattro limiti

Nessun voto, ma sempre la comunicazione.

La giurisprudenza è costante: ciascun condòmino può appoggiare, in aderenza o incastro, una canna fumaria al muro comune a proprie spese, senza interpellare gli altri. I limiti sono quattro: 1) non alterare la destinazione del bene; 2) non impedire agli altri il pari uso (devono poterne installare una anch’essi); 3) non pregiudicare stabilità e sicurezza; 4) non alterare il decoro architettonico (Cass. n. 25790/2020). Va comunque data comunicazione all’amministratore, con il progetto (art. 1122 c.c.): non è un’autorizzazione, ma consente il controllo del rispetto dei limiti.

02Decoro, distanze e fumi: dove nascono le liti

Il decoro è il fronte più contestato: la canna è illegittima non tanto quando muta qualche linea, ma quando si riflette negativamente sull’armonico aspetto dello stabile (Cass. n. 6341/2000) — e vale anche per le facciate secondarie. Ma se il palazzo è già “vissuto”, con condizionatori, tende e altre canne, invocare il decoro diventa difficile (Trib. Roma n. 5303/2020). Sulle distanze, la prima fonte è il regolamento edilizio comunale; in condominio la canna non può ridurre in modo apprezzabile la veduta dalle finestre altrui e va tenuta ad almeno 75 cm dai balconi di proprietà esclusiva (art. 906 c.c.). Infine i fumi: odori e calore non devono superare la normale tollerabilità (art. 844 c.c.), pena la rimozione o l’adozione di accorgimenti; nei casi gravi si rischia il reato di getto pericoloso (art. 674 c.p.).

03Appoggio o invasione? Non è la stessa cosa

C’è una differenza giuridica decisiva. Appoggiare la canna al muro comune è uso lecito ex art. 1102. Incassarla nel vuoto del muro che delimita — ed è quindi anche proprietà di — un altro condòmino è cosa diversa: non è mero appoggio, ma un intervento invasivo della proprietà altrui, che richiede il consenso o un titolo (Cass. n. 8552/2004). È la distinzione che separa il legittimo uso comune dall’abuso.

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