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Spese di casa in affitto: chi paga cosa tra proprietario e inquilino?

Pulizie, ascensore, caldaia, portineria, tetto: la regola è più semplice di quanto sembri. Qui trovi la tabella completa e uno strumento per cercare la tua spesa in un secondo.

Lettura · 7 minAggiornato · 2026Tema · Locazioni & condominio

“Questa spesa la pago io o il proprietario?” È la domanda che fa litigare di più chi affitta. La buona notizia: la legge fissa un principio chiaro, e con poche regole si evita quasi ogni discussione.

01La regola d’oro

Chi usa paga il consumo; chi possiede paga il valore.

Il riferimento è l’art. 9 della Legge 392/1978 (legge sull’equo canone), tuttora in vigore per gli oneri accessori. In sintesi:

A carico dell’inquilino

Spese ordinarie e di consumo

Tutto ciò che serve per usare la casa giorno per giorno: pulizie, riscaldamento, acqua, ascensore (funzionamento), piccole riparazioni d’uso.

A carico del proprietario

Spese straordinarie e di conservazione

Ciò che mantiene il valore dell’immobile: tetto, facciate, caldaia centralizzata, nuovi impianti, adeguamenti a norma, compenso amministratore.

Il punto che quasi nessuno sa Verso il condominio il debitore è sempre il proprietario: l’amministratore non ha rapporti diretti con l’inquilino. Il proprietario anticipa e poi recupera dall’inquilino la quota di sua competenza (salvo delega al pagamento diretto prevista nel contratto).

Strumento interattivo

Chi paga questa spesa?

Cerca la voce (es. “ascensore”, “caldaia”, “portiere”) o filtra. Vale per la locazione abitativa, salvo patto contrario scritto.

Inquilino Proprietario Ripartita

02I diritti dell’inquilino (spesso ignorati)

Prima di pagare gli oneri accessori, l’inquilino ha diritto di ottenere il dettaglio delle spese, il criterio di ripartizione e di vedere i giustificativi (art. 9, c. 3, L. 392/1978; e art. 1130-bis c.c.). Una richiesta generica del tipo “oneri 2025: 480 €” non basta.

Tempi Il pagamento va fatto entro due mesi dalla richiesta del proprietario; ma senza il prospetto dettagliato l’inquilino non è in mora e può legittimamente attendere il dettaglio.

03Se l’inquilino non paga

Il mancato pagamento degli oneri accessori, quando supera l’importo di due mensilità di canone, è motivo di risoluzione del contratto e consente lo sfratto per morosità (art. 5, L. 392/1978). Attenzione però all’onere della prova: secondo la Cassazione (sent. 20348/2010), al proprietario non bastano i bollettini condominiali — deve produrre la documentazione giustificativa delle spese.

04Abitativo o commerciale: cambia tutto

Nella locazione abitativa le regole sono in larga parte imperative: sono nulle le clausole che scaricano sull’inquilino la manutenzione straordinaria. Nella locazione commerciale (uso diverso) prevale l’autonomia delle parti: la Cassazione (ord. 7574/2020) ha ammesso clausole che pongono anche le spese straordinarie a carico del conduttore. In entrambi i casi vale la formula “salvo patto contrario”, purché chiaro e per iscritto.

Consiglio operativo Allegare al contratto la Tabella oneri accessori (es. Confedilizia–SUNIA-SICET-UNIAT) e richiamarla espressamente: è il modo più sicuro per prevenire contestazioni.

Domande rapide

No. È una spesa di gestione a carico del proprietario, perché l’amministratore è mandatario dei soli condomini. Nel contratto si può però pattuire una ripartizione diversa.
Art. 9 L. 392/1978

La manutenzione ordinaria e i consumi sono dell’inquilino; la sostituzione della caldaia o l’adeguamento dell’impianto sono spese straordinarie a carico del proprietario.

Funzionamento e manutenzione ordinaria: inquilino. Installazione, sostituzione o adeguamento alle norme: proprietario.
Art. 9 L. 392/1978 · art. 1124 c.c.

No. Il fondo speciale che l’assemblea deve costituire prima dei lavori straordinari (art. 1135 c.c.) è a carico esclusivo del proprietario.

Una contestazione su chi deve pagare?

Assocond Co.Na.F.I. Napoli affianca proprietari e inquilini nella corretta ripartizione delle spese e nel contenzioso. Portaci il tuo caso.

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Nota. Contenuto divulgativo, non sostitutivo di un parere legale. La ripartizione legale è in larga parte derogabile per accordo scritto tra le parti: verifica sempre il tuo contratto.