IL SUPERCONDOMINIO alla luce della recente giurisprudenza

Con la sentenza n. 8254/2025, la Corte di Cassazione torna su un tema cruciale per chi vive in un supercondominio: quando un condomino può impugnare una delibera dell’assemblea dei rappresentanti, e quando invece resta vincolato al voto espresso dal proprio delegato. In questo approfondimento analizziamo la procedura di nomina del rappresentante, i suoi poteri e limiti, e il principio affermato dalla Suprema Corte.

Il supercondominio: perché è nato questo istituto

La S.C. con la richiamata sentenza del 28 marzo 2025 conferma il consolidato orientamento secondo il quale il voto favorevole del rappresentante del supercondominio preclude il diritto del singolo condomino ad impugnare le delibere adottate dalla assemblea dei partecipanti al supercondominio.

Come Associazione Italiana Condòmini, più volte, anche in occasione di convegni e di incontri con le organizzazioni rappresentative degli amministratori di condominio, ci siamo soffermati sulla valenza dei principi cui il legislatore si è riportato nel definire e qualificare l’istituto del cd. “supercondominio” (ovvero “Condominio complesso”) ed alla interpretazione della normativa che lo regolamenta.

Per commentare la recente decisione della S.C. (2^ Sez. Civile n. 8254/2025), e per comprenderne la portata e le conseguenze, non sempre condivisibili, occorre un breve excursus sulla natura di questo istituto e sulle motivazioni che ne hanno determinato la adozione.

Prima della novellata legislazione in tema di “condominio” (più semplicemente conosciuta come “riforma del condominio”, legge n. 220/2012) invero sono state non poche le difficoltà che hanno dovuto affrontare amministratori e condòmini per la soluzione delle problematiche, talvolta anche le più banali, per la gestione di quei complessi condominiali costituiti da più fabbricati, ciascuno autonomamente gestito, che in comune presentano alcuni beni e/o servizi.

Con la definizione, infatti, di “supercondominio” o anche di “condominio complesso” il legislatore ha inteso riferirsi a quelle situazioni in cui un complesso edilizio è distinto in diversi corpi di fabbrica i quali, pur essendo strutturalmente autonomi, sono dotati di beni strumentali destinati al servizio comune dei complessi edilizi stessi, quali, ad esempio, il viale d’ingresso, il cortile, spazi a verde, l’impianto centrale per il riscaldamento, l’impianto di illuminazione, il parcheggio, i locali per la portineria e il servizio di portierato, la piscina, i campi da tennis, e così via.

Non pochi i problemi pratici per una normale e spedita gestione quotidiana di un “supercondominio”, fino alla istituzione di questo nuovo “istituto”. In particolare, in passato, il problema lo si riscontrava in occasione della approvazione dei bilanci e della nomina dell’amministratore, laddove, già il solo onere della “convocazione” dei condomini alla assemblea comportava non poche difficoltà, in considerazione del numero elevato di condomini da convocare, dei quali, il più delle volte, non si conosceva neppure il nome, figurarsi il recapito dello stesso cui inoltrare il rituale avviso di convocazione.

La compagine condominiale, in molte, anzi moltissime occasioni, si è trovata di fronte ad un muro insormontabile, che ne ha paralizzato ogni attività, causato dalla impossibilità di garantire la partecipazione in assemblea del numero di condòmini necessario per deliberare anche per la sola approvazione dei bilanci, benché, in tal caso, il quorum deliberativo non si elevato, né per quantità dei millesimi, né per numero di partecipanti, con conseguente stallo di ogni attività di gestione ed il rischio di trovarsi di fronte ad un elevato contenzioso.

Si pensi anche al solo banale problema rappresentato dalla necessità di notificare tempestivamente ed ai condomini tutti l’avviso di convocazione considerata, altresì, la frequente inerzia dei condòmini a comunicare all’amministratore le variazioni verificatesi nel tempo in ordine alla titolarità della “qualità di condòmino” in seguito alla successione nella titolarità della proprietà, vuoi per alienazione del bene vuoi per successione ereditaria, ecc.

La legislazione che riguarda la materia condominiale era ferma al codice civile del 1942, così che la giurisprudenza e la dottrina in materia si sono di fatto assunti l’onere di adattarla alle mutate esigenze della compagine condominiale. Tra i tanti argomenti e le tante motivazioni che hanno indotto il legislatore a mettere mano alla normativa che riguarda il “condominio”, per modificarla ovvero integrarla, rilevante è stato anche l’interesse che il legislatore ha manifestato nei confronti dell’istituto del cd. “supercondominio”.

Com’è noto, il legislatore nel procedere alla “riforma” della legislazione riguardante l’istituto del condominio, si è riportato, facendole proprie, alle soluzioni che, nel tempo, si erano consolidate in dottrina ed in giurisprudenza, a fronte dei problemi generati dalla nascita di complessi edilizi sempre più articolati (si pensi ai super condomini soprattutto nei luoghi di villeggiatura, ad esempio, nonché ai molti parchi realizzati nell’hinterland delle grandi città) ha adeguato la disciplina civilistica del condominio alle nuove realtà edilizie e con il novellato art. 1117 bis c.c. ne ha esplicitamente esteso l’ambito applicativo sino a ricomprendere, tra le altre fattispecie, il cd. supercondominio o condominio complesso.

In particolare il legislatore si è soffermato ed è intervenuto con opportune modifiche/integrazioni della normativa, in materia delle delibere e delle maggioranze assembleari, riformandola, rectius integrandola con il novellato disposto dell’art. 67 disp. att. c.c., commi 3 e 4.

Con la rivisitazione di questa norma il legislatore ha inteso regolamentare le ipotesi nelle quali i partecipanti al supercondominio siano complessivamente più di sessanta, prevedendo che il singolo condominio designi un proprio rappresentante all’assemblea convocata per la gestione delle parti comuni e per la nomina dell’amministratore, nonché, in caso di mancata individuazione del rappresentante da parte della assemblea, che sia l’autorità giudiziaria a provvedervi su istanza di un singolo condòmino. Nulla, però, pare abbia sancito il riformatore per il caso di totale inerzia, sia da parte della “assemblea” che del singolo condòmino che, pur avendone diritto, non abbia fatto ricorso alla A.G.

Una attenta disamina della richiamata legislazione e dei casi pratici che si sono posti all’attenzione del giudice nel corso di più di un decennio, oramai, dalla entrata in vigore della “riforma del Condominio”, ci ha indotti ad alcune riflessioni, appresso riportate e che assieme andremo ad esaminare.

La procedura per la designazione e nomina del rappresentante

A mente di quanto dispone l’art. 67 disp. att. c.c. il “rappresentante” di condominio (anche più semplicemente indicato come “delegato”) viene nominato dalla assemblea (del singolo condominio) con la maggioranza di cui all’art. 1136, quinto comma, c.c., cioè con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell’edificio — la stessa prevista per le innovazioni.

Sembra invero eccessivo il quorum richiesto dalla richiamata disposizione di legge, in quanto non è tanto semplice raggiungere il quorum dei 2/3 per la designazione del rappresentante, così da vanificare la finalità che il legislatore si era prefissato con la novellata legislazione condominiale, che era proprio quella di semplificare lo svolgimento nonché il processo decisionale della assemblea.

Temo, infatti, che a prevalere nella pratica siano delibere “illegittime” di nomina del rappresentante, rispetto a quelle legittimamente adottate. D’altro canto la farraginosità della normativa in tema di impugnativa di delibere assembleari non facilita la soluzione del problema.

I vizi della delibera di nomina

Cosa succede nell’ipotesi in cui la nomina di un rappresentante avvenga con una maggioranza inferiore a quella di legge?

Il vizio potrà certamente essere fatto valere da un condomino dell’edificio che ha effettuato la nomina, il quale sarà legittimato ad impugnare la delibera. Ma non è chiaro se lo stesso vizio possa essere fatto valere da uno dei “rappresentanti” in sede di “assemblea complessa” o da un condomino di altro edificio appartenente al Supercondominio.

Nel caso in cui la maggioranza non si formi per qualsiasi motivo, ciascun partecipante (al singolo condominio) può rivolgersi alla Autorità Giudiziaria affinché questa provveda alla nomina del “rappresentante” del proprio condominio, tramite un procedimento di Volontaria Giurisdizione presso il Tribunale, nelle forme e modalità previste dall’art. 1105, ultimo comma, c.c.

Il legislatore ha considerato anche l’ipotesi di inerzia totale di un singolo condominio, che non provveda a designare il proprio rappresentante. La normativa prevede che, qualora uno o più condomìni interessati non abbiano nominato il proprio rappresentante né abbiano fatto ricorso all’Autorità Giudiziaria, uno dei rappresentanti già nominati provveda in merito, seguendo una specifica procedura: si invia dapprima al condominio inadempiente una diffida affinché proceda alla nomina del suo rappresentante in seno all’assemblea del Supercondominio.

La diffida dovrà essere inviata all’Amministratore o, in sua mancanza, a tutti i condomini, e deve contenere un termine “congruo” affinché il condominio inadempiente provveda alla nomina. Al ricevimento della diffida, l’Amministratore del condominio inadempiente deve convocare l’assemblea.

Le conseguenze dell’inerzia di tutti i legittimati alla designazione

Dalla richiamata disposizione di legge non si evince se la mancata designazione di uno o più rappresentanti possa comportare il “difetto di costituzione” dell’organo deliberante (l’assemblea del supercondominio), con conseguente illegittimità — nullità radicale — delle eventuali deliberazioni da questo adottate.

A mio avviso, la mancata designazione del rappresentante di uno dei condominii costituenti il Supercondominio comporta il difetto di costituzione dell’organo deliberante (difetto insanabile) e, quindi, l’impossibilità di questo organo di adottare qualsivoglia iniziativa, se non quella, semmai, di adire l’A.G. per la designazione del rappresentante.

Non ho rinvenuto, ad oggi, alcun riferimento giurisprudenziale specifico in merito, anche se mi consta che diversi casi analoghi si siano verificati nell’oramai più che decennale operatività della norma. L’organo collegiale, per poter operare legittimamente, deve essere completamente costituito mediante la nomina di tutti i suoi componenti; tuttavia, secondo la giurisprudenza, una volta validamente costituito, il collegio può continuare a funzionare anche se privo di alcuni dei suoi componenti.

Poteri e limiti del rappresentante

Costituisce motivo di forte perplessità l’inadeguatezza della normativa in esame, per non aver individuato in modo netto e puntuale i compiti e gli obblighi posti in capo al rappresentante del singolo fabbricato (condominio) designato con le modalità innanzi richiamate.

Il legislatore, nell’introdurre l’istituto dell'”assemblea dei rappresentanti” per gli edifici in supercondominio, ha inteso escludere che tutti i proprietari delle singole unità immobiliari site nei diversi fabbricati possano partecipare personalmente alle adunanze “ordinarie” (nomina dell’amministratore e approvazione dei bilanci), lasciando tuttavia inalterato il diritto di tutti a partecipare a tutte le altre assemblee aventi altri argomenti su cui deliberare.

Durata dell’incarico: la norma non contiene alcuna previsione in merito alla durata dell’incarico conferito al “rappresentante”. Una interpretazione letterale della norma (art. 67, comma 3), che fa riferimento al singolare «rappresentante all’assemblea», porterebbe a ritenere che la nomina debba essere effettuata quantomeno in occasione della cd. “assemblea ordinaria” annuale, fermo restando il diritto della stessa di revocare e/o confermare il rappresentante in carica in qualsiasi momento, senza dover giustificare la decisione.

Io opterei per tale tesi, anche perché mi sembra più coerente con le disposizioni in tema di “mandato” e di “delega”, talché mi sembra corretto che questa sia oggetto di periodica verifica e controllo da parte della assemblea, onde evitare che il potere di “convocazione” sia lasciato alla libera e spontanea iniziativa dell’amministratore. Non mancano, tuttavia, autorevoli pareri in dottrina di difforme orientamento, secondo i quali la delega non sarebbe soggetta ad alcun vincolo temporale.

I poteri del delegato

Particolare attenzione va posta al problema relativo ai poteri ed agli obblighi posti in capo al rappresentante in seno all’assemblea del supercondominio. La norma sancisce (art. 67, comma 5, disp. att. c.c.) il divieto di porre limiti o condizioni al potere di rappresentanza, il che induce a qualche riflessione.

Se è vero che si tratti di un incarico a titolo gratuito, è altrettanto vero che il non porre alcun limite ai poteri del rappresentante conferisce, di fatto, un eccessivo potere di rappresentanza che potrebbe essere anche in conflitto con gli interessi dei condomini da lui rappresentati.

A mio giudizio, il “rappresentante” dovrebbe attenersi strettamente alle indicazioni a lui dettate dalla assemblea del condominio che egli va a rappresentare: a lui va riconosciuto il potere di un mero “nuncius”, indipendentemente dalla responsabilità del suo operato — anche se la norma precisa che «Il rappresentante risponde con le regole del mandato» (artt. 1703 e ss. c.c.). Il delegato deve quindi attenersi alle istruzioni impartite dal delegante, sia per le materie su cui è abilitato ex lege ad intervenire e votare, sia per le posizioni da assumere.

Le due norme — quella sul divieto di limiti e quella sul rinvio alle regole del mandato — sembrerebbero essere in contrasto tra loro. Deve intendersi prevalere, a mio avviso, la precisazione relativa ai poteri previsti per il “mandato di rappresentanza” di cui all’art. 1703 c.c., talché il rappresentante in seno al supercondominio resta pur sempre vincolato alle indicazioni a lui impartite dalla assemblea.

Il vero motivo per cui il legislatore ha fatto ricorso alla figura del “rappresentante” è legato alla necessità di rendere agile lo svolgimento della assemblea nell’ambito del supercondominio, al fine di ovviare al problema della impossibilità di raggiungere il quorum deliberativo e consentire che l’assemblea potesse agevolmente deliberare sulle due questioni più importanti: l’approvazione dei bilanci e la nomina dell’amministratore.

Ciò potrebbe essere inteso come un falso problema qualora il conferimento dell’incarico al rappresentante venisse di volta in volta “circostanziato” dalla assemblea del fabbricato delegante sulla base di precise indicazioni. Ciò comporta necessariamente che l’amministratore del singolo condominio venga preventivamente avvisato dall’amministratore del supercondominio della indicenda assemblea, così che possa convocare l’assemblea del suo fabbricato per valutare l’ordine del giorno e impartire al rappresentante le opportune indicazioni.

Ne consegue che il rappresentante nominato dai condomini di uno degli stabili giammai potrà ingerirsi nell’amministrazione, più ampiamente considerata, del supercondominio, essendo soggetto espressamente delegato alla sola partecipazione all’assemblea. È vero, in base all’attuale formulazione della norma, che il rappresentante potrà votare anche in senso difforme a quanto discusso dall’assemblea che lo ha nominato, pur trovando applicazione le norme in materia di mandato: dovrà comunque operare con la diligenza del caso e tutelare gli interessi dei propri rappresentati, rispondendone all’assemblea stessa.

Tale interpretazione letterale della norma, tuttavia, non ci soddisfa, in quanto — se interpretata in modo restrittivo — lederebbe il diritto del singolo condòmino a far valere le proprie opinioni, esponendolo ad un contenzioso dall’esito incerto laddove volesse impugnare il deliberato assunto dalla assemblea del supercondominio, con un conflitto di interessi tra rappresentato e rappresentante — tesi contraddetta, però, dalla sentenza in esame, come si vedrà.

Diritti e preclusioni per il singolo condomino

Da quanto considerato emergono due circostanze da tener presenti.

La prima attiene al diritto del condòmino di essere informato preventivamente e tempestivamente degli argomenti posti all’ordine del giorno dell’assemblea del supercondominio. Questo comporta, a parere dello scrivente, l’obbligo in capo all’amministratore del supercondominio — e non a quello del singolo condominio — di inviare l’avviso di convocazione a tutti i condòmini, titolari esclusivi del diritto di partecipazione all’assemblea (sia pure a mezzo di un rappresentante), affinché possano discuterne preventivamente nella assemblea del proprio condominio.

Di parere contrario parte della dottrina e della giurisprudenza: unico riferimento rinvenuto è una sentenza del Tribunale di Roma (Sez. V, 23/04/2019, n. 8684), secondo la quale non avrebbe senso prevedere la convocazione di tutti i partecipanti se poi possono partecipare solo i rappresentanti. Allo scrivente non pare, tuttavia, che la norma in esame escluda espressamente questa circostanza.

Il potere decisionale del rappresentante deve essere strettamente condizionato dalla volontà della assemblea dei condòmini di cui egli è il rappresentante. Quale sia esattamente il quorum deliberativo con cui l’assemblea del singolo condominio può esprimersi sugli argomenti oggetto di delibera in sede di supercondominio resta un punto non chiarito dalla norma. Nessun problema, invece, laddove l’assemblea dovesse andare deserta: il rappresentante dovrebbe astenersi dal partecipare alla assemblea del supercondominio.

Una precisazione sul tema delle deleghe: il nuovo comma 5 dell’art. 67 disp. att. c.c. impone un divieto assoluto di conferire deleghe all’amministratore di condominio per la partecipazione a qualunque assemblea, anche del supercondominio, al fine di evitare situazioni di conflitto di interesse.

La delega che l’assemblea del singolo condominio rilascia al proprio rappresentante è limitata alla necessità di manifestare, a mezzo del rappresentante, la volontà espressa dall’assemblea relativamente alla gestione ordinaria delle parti comuni e alla nomina dell’amministratore.

Fermo restando che l’amministratore del singolo condominio non può ricoprire contemporaneamente il ruolo di amministratore e quello di delegato all’assemblea del supercondominio, l’art. 67, comma 4, disp. att. c.c. prevede che, una volta ricevuta la convocazione, «il rappresentante comunica tempestivamente all’amministratore di ciascun condominio l’ordine del giorno e le decisioni assunte dall’assemblea dei rappresentanti dei condominii». Ritengo, per inciso, non ammissibile la designazione quale rappresentante dell’amministratore del fabbricato, anche qualora rivesta la veste di condòmino.

Ciò risponde alla ratio della norma, che persegue tra l’altro la finalità di ovviare al conflitto di interessi che una decisione non in linea con il pensiero dei condòmini rappresentati comporterebbe, a maggior ragione laddove il legislatore ha espressamente previsto che il rappresentante non è soggetto a vincoli e/o limitazioni, e che il suo voto preclude al singolo condòmino di impugnare la delibera — principio ormai consolidato e confermato anche dalla recente sentenza in esame.

Qualora il rappresentante abbia manifestato in assemblea un voto contrario a quello espresso dalla compagine rappresentata, il suo comportamento comporta un vizio della delega ovvero una carenza del potere di rappresentanza, che legittima i condomini rappresentati a trovare tutela secondo le regole generali sul mandato.

In ogni caso è precluso al rappresentante di condominio il diritto alla tutela giudiziaria, mediante impugnazione della decisione assunta dall’assemblea dei rappresentanti dei condominii: tale diritto rimane esclusivo del singolo condòmino, unico soggetto legittimato all’impugnazione, purché sussistano le condizioni e siano rispettati i termini di cui all’art. 1137 c.c.

Poteri di delega del “delegato”

Vige il principio generale, non scevro da eccezioni, per cui chi ha ricevuto un incarico non può delegare ad altri le facoltà a lui riconosciute, a meno che ciò non sia espressamente previsto tra le clausole del proprio incarico.

Cosa succede qualora il “delegato” fosse impedito a partecipare all’assemblea del supercondominio? Non avendo rinvenuto nella normativa alcun riferimento a questa circostanza, ritengo possibile la “delega” ad altro rappresentante, intesa non in senso proprio ma come temporanea sostituzione della delega già conferita.

Se la legge nulla dispone in tema di revoca del delegato né in ordine al termine di scadenza del mandato, è da supporre che sia l’assemblea del singolo condominio a poter decidere, anche di volta in volta, chi la debba rappresentare — informandone l’assemblea del supercondominio per le incombenze del caso. Tanto più se, come ipotizzato, la durata dell’incarico segue gli stessi criteri della convocazione dell’assemblea di condominio, che l’art. 66 disp. att. c.c. prevede con cadenza annuale.

Nulla vieta, quindi, che si proceda di volta in volta alla designazione del proprio delegato, mentre a quest’ultimo è inibita la possibilità di delegare ad altri la propria funzione, restando comunque tenuto all’osservanza della procedura sopra richiamata.

Conclusioni e principio affermato dalla Cassazione

La S.C. con la sentenza in esame ha voluto ribadire la preclusione per il singolo condòmino di impugnare le decisioni assunte dalla assemblea del condominio complesso, laddove il proprio delegato abbia contribuito con il suo voto alla adozione della decisione, in quanto la norma non costituisce negazione né indebito condizionamento del diritto del singolo condomino di agire in giudizio per contestare la legittimità della decisione adottata.

La delega conferita dalla assemblea del singolo condominio per l’espressione di voto è limitata alla partecipazione alle assemblee aventi ad oggetto la gestione ordinaria delle parti comuni o la nomina dell’amministratore. Al di là di tale ambito, restano valide le regole generali sulla composizione e sul funzionamento dell’assemblea, poste a tutela delle minoranze, che presuppongono la partecipazione di tutti i comproprietari degli edifici che costituiscono il supercondominio.

Ne consegue che, in ogni caso, soggetto legittimato ad impugnare la delibera dell’assemblea dei rappresentanti è il singolo condomino, il quale — nei limiti temporali di cui all’art. 1137 c.c. e in presenza dei presupposti legittimanti — va considerato assente, dissenziente o astenuto laddove tale sia rimasto il rispettivo rappresentante. Resta esclusa dalle attribuzioni del delegato la legittimazione all’impugnazione delle deliberazioni, mentre l’eventuale illegittimo comportamento del delegato rileva unicamente nel rapporto interno tra rappresentante e rappresentati, secondo le regole del mandato.

La Corte ha ribadito che il rappresentante risponde sempre nei confronti del mandato ricevuto e che, qualora abbia agito in modo difforme dalla volontà dell’assemblea condominiale, il rimedio non consiste nell’impugnazione della delibera assembleare, ma in un’azione diretta nei confronti del rappresentante stesso, nell’ambito del rapporto interno di mandato.

In conclusione, il singolo condominio è legittimato all’impugnazione della delibera del supercondominio solo nei casi in cui il proprio rappresentante sia stato assente, si sia astenuto oppure abbia espresso voto contrario alla delibera. Il rappresentante, però, risponde nei confronti dei rappresentati secondo le regole del mandato.

Avv. Antonio Bocchetti

Fonti: Diritto & Giustizia – Condominio Web – Altalex – Assocond Napoli.