Assemblea condominiale: maggioranze, quorum e delibere valide
Quanti voti servono per approvare i lavori straordinari? La delibera è valida se ero assente? Quando posso impugnarla? Queste sono le domande più frequenti sull’assemblea condominiale. In questa guida gli avvocati di Assocond Napoli spiegano tutto con chiarezza, senza giri di parole.
Il quorum è il numero minimo di condomini — e di millesimi — necessario perché l’assemblea sia valida e possa deliberare. Senza quorum, qualsiasi decisione presa è nulla o annullabile.
In assemblea contano sempre due valori distinti: il numero di persone presenti (quorum per teste) e il peso dei millesimi che rappresentano. Entrambi devono essere raggiunti. Non basta avere tanti condomini presenti se i loro millesimi sono pochi — e viceversa.
Una delibera approvata con i quorum corretti è vincolante anche per chi era assente o ha votato contro. Per questo conoscere le regole è fondamentale.
La legge prevede due convocazioni con requisiti diversi. Nella pratica, la prima convocazione va quasi sempre deserta perché le soglie sono molto alte. È in seconda convocazione che si svolge realmente l’assemblea.
| Convocazione | Quorum costitutivo | Quorum deliberativo |
|---|---|---|
| Prima convocazione | 2/3 del valore dell’edificio + maggioranza dei partecipanti | Maggioranza degli intervenuti + almeno 500/1000 millesimi |
| Seconda convocazione | Almeno 1/3 dei partecipanti + 1/3 del valore dell’edificio | Maggioranza degli intervenuti + almeno 333/1000 millesimi |
Non tutte le decisioni richiedono la stessa maggioranza. Più la decisione è importante, più voti servono:
| Tipo di delibera | Maggioranza richiesta |
|---|---|
| Gestione ordinaria (pulizia, piccole manutenzioni) | Maggioranza intervenuti + 500/1000 millesimi |
| Nomina e revoca amministratore | Maggioranza intervenuti + 500/1000 millesimi |
| Lavori straordinari e innovazioni | Maggioranza intervenuti + 2/3 del valore dell’edificio (667/1000) |
| Modifica destinazione d’uso parti comuni | 4/5 dei partecipanti + 4/5 del valore dell’edificio |
| Modifica tabelle millesimali contrattuali | Unanimità (1000/1000) |
| Vendita di parti comuni | Unanimità (1000/1000) |
Una sentenza recente ha confermato che le maggioranze non si riducono anche in caso di conflitto d’interessi di un condomino. I millesimi del condomino in conflitto restano nel calcolo. Una delibera adottata escludendolo è nulla.
Una delibera può essere impugnata anche se i quorum erano corretti — se la convocazione era irregolare. Ecco cosa dice la legge:
- L’avviso di convocazione deve essere inviato con almeno 5 giorni di anticipo rispetto alla data dell’assemblea
- Deve indicare chiaramente data, luogo, orario e ordine del giorno — ogni punto da votare
- Deve essere inviato a tutti i condomini aventi diritto, nessuno escluso
- La mancata convocazione di anche un solo condomino rende la delibera annullabile
- La convocazione può essere inviata via email, PEC, raccomandata o consegnata a mano con ricevuta
Non tutte le delibere irregolari si impugnano allo stesso modo. La legge distingue tra delibere nulle e delibere annullabili:
I 30 giorni per impugnare le delibere annullabili decorrono dalla data dell’assemblea se eri presente, o dalla data di comunicazione se eri assente. Lasciare passare questo termine significa perdere il diritto di contestare.
Una delibera del tuo condominio ti sembra irregolare?
I nostri avvocati specializzati in diritto condominiale ti assistono dall’analisi alla impugnazione.
Prima consulenza gratuita · Campania · Calabria · Sicilia