01La domanda giusta: da dove arriva l’acqua?

Parti comuni al condominio, impianti privati al singolo, difetti di costruzione al costruttore.

Se il problema nasce da parti comuni non manutenute — tetto, gronde e pluviali, facciata, muri perimetrali, colonne di scarico (anche quando passano dentro un appartamento) — risponde il condominio come custode (art. 2051 c.c.), con spese ai millesimi. Se arriva da un impianto privato (il flessibile del lavabo, la doccia del vicino di sopra), risponde il proprietario di quell’unità. E se dipende da un difetto di costruzione, entra in gioco il costruttore. Cerca il tuo caso qui sotto.

02Il caso speciale del terrazzo a uso esclusivo

È la situazione più litigiosa. Il lastrico solare o il terrazzo a uso esclusivo di un condòmino fa comunque da copertura all’edificio: per questo, se le infiltrazioni verso il piano di sotto derivano dall’usura della guaina o della struttura, la spesa si ripartisce secondo l’art. 1126 c.c. — 1/3 a chi ne ha l’uso esclusivo, 2/3 ai condòmini serviti dalla copertura. Se però il danno nasce dalla trascuratezza del proprietario (ad esempio bocchettoni mai puliti), risponde lui per intero.

03Quando la colpa è del costruttore

C’è un fronte spesso trascurato: la muffa da condensa e ponti termici. Quando dipende da un difetto originario di progettazione o esecuzione — coibentazione inadeguata, isolamento sbagliato, impermeabilizzazione difettosa — non è un problema di manutenzione, ma un grave difetto dell’edificio: risponde il costruttore ai sensi dell’art. 1669 c.c., entro dieci anni dalla fine dei lavori. La Cassazione include ormai tra i “gravi difetti” anche i ponti termici che rendono gli ambienti insalubri. Il condominio resta obbligato verso il danneggiato come custode, ma può poi rivalersi sul costruttore.

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