Infiltrazioni in condominio: la mediazione è davvero obbligatoria?
Molti amministratori si fermano davanti a una diffida per infiltrazioni convinti di dover passare per forza dalla mediazione. Nella maggior parte dei casi non è così — e una sentenza siciliana di giugno 2026 lo conferma ancora una volta.
“Prima di fare causa devo mediare?” È una delle domande più frequenti — e più mal poste — in materia condominiale. La risposta dipende da cosa si sta chiedendo, non da chi viene citato in giudizio. E per le infiltrazioni, la risposta sorprende quasi sempre chi se l’aspettava scontata.
01La regola generale (e il suo confine preciso)
Non tutto ciò che riguarda il condominio è “materia di condominio”.
L’art. 5, comma 1-bis, del D.Lgs. 28/2010 include la “materia di condominio” tra quelle soggette a mediazione obbligatoria: chi vuole agire in giudizio deve prima tentare la mediazione, pena l’improcedibilità della domanda. Ma cosa si intende esattamente per “materia di condominio”? Lo chiarisce l’art. 71-quater delle disposizioni di attuazione del Codice civile: sono soggette a mediazione obbligatoria solo le controversie che derivano dalla violazione o dall’errata applicazione delle norme sul condominio — il Libro III, Titolo VII, Capo II del Codice civile (artt. 1117-1139 c.c.) e gli artt. 61-72 delle disposizioni di attuazione.
Il tuo caso richiede la mediazione?
Due domande per orientarti. Indicazione di massima, non un parere legale sul caso concreto.
02Perché le infiltrazioni escono (quasi sempre) dalla mediazione
Il risarcimento danni da infiltrazioni si fonda sulla responsabilità da cose in custodia (art. 2051 c.c.): chi ha in custodia il bene da cui parte il danno — il condominio per le parti comuni, il proprietario esclusivo per il proprio terrazzo — ne risponde in modo oggettivo, a prescindere da qualunque norma condominiale specifica. È responsabilità extracontrattuale, non “materia di condominio” in senso tecnico. Lo hanno confermato, tra gli altri, il Tribunale di Roma (sent. n. 17108/2025), il Tribunale di Torino (sent. n. 4927/2021), il Tribunale di Latina (sent. n. 572/2023), il Tribunale di Cosenza (sent. n. 1498/2023) e il Tribunale di Napoli Nord.
| Tipo di controversia | Mediazione obbligatoria? |
|---|---|
| Risarcimento danni da infiltrazioni (art. 2051 c.c.) | Di regola no: è responsabilità extracontrattuale |
| Impugnazione di una delibera assembleare | Sì: violazione/applicazione di norme condominiali |
| Contestazione della ripartizione spese ordinarie | Sì: rientra negli artt. 1117-1139 c.c. |
| Causa contro l’amministratore per responsabilità nella gestione | Sì, secondo l’orientamento prevalente |
| Revoca giudiziale dell’amministratore | Di regola no, secondo parte della giurisprudenza |
03Il caso deciso a giugno 2026: Giudice di Pace di Castelvetrano
Il proprietario di un appartamento al quarto piano citava in giudizio la proprietaria del terrazzo del quinto piano e il condominio, lamentando infiltrazioni d’acqua provenienti dal terrazzo sovrastante, di proprietà esclusiva ma con funzione di copertura condominiale. Un accertamento tecnico preventivo (art. 696-bis c.p.c.) aveva quantificato i danni in circa 5.200 €.
Il Giudice di Pace ha accolto parzialmente la domanda, applicando il criterio dell’art. 1126 c.c.: un terzo del danno a carico della proprietaria del terrazzo, due terzi a carico del condominio — con obbligo di contribuzione pro quota anche per il ricorrente, in quanto condomino a sua volta tenuto a partecipare alle spese delle parti comuni. Verso il danneggiato, però, proprietaria e condominio rispondono in solido per l’intero (art. 2055 c.c.), secondo il principio ribadito dalle Sezioni Unite (Cass. n. 9449/2016).
Il punto decisivo: il giudice ha escluso il rimborso delle spese di mediazione, ritenendo che la procedura non fosse obbligatoria nel caso concreto e che il relativo costo non potesse gravare sui resistenti soccombenti solo in parte.
Nello stesso solco si colloca anche il Giudice di Pace di Bari (sent. n. 878 del 23 giugno 2026), e la Cassazione ha di recente ribadito che il condomino danneggiato, pur avendo diritto al risarcimento come “terzo” rispetto al condominio, resta comunque tenuto a contribuire pro quota alle spese di riparazione delle parti comuni (Cass. civ., Sez. III, n. 28528/2025).
04L’insidia che quasi nessuno conosce: la negoziazione assistita
Anche quando la mediazione non è obbligatoria, il percorso non è sempre libero. Se la domanda ha per oggetto una somma di denaro entro i limiti previsti dalla legge, può scattare comunque la negoziazione assistita come condizione di procedibilità (art. 3, D.L. 132/2014). È un istituto diverso dalla mediazione, con regole proprie: il Tribunale di Nola (sent. n. 2022/2025) ha dichiarato improcedibile una domanda proprio perché la parte aveva attivato lo strumento “sbagliato” rispetto alla natura della richiesta.
Domande rapide
Cass. Sez. III n. 28528/2025
Cass. SU n. 9449/2016
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Prenota la prima consulenza WhatsAppNota. Contenuto divulgativo, non sostitutivo di un parere legale. La qualificazione della domanda (mediazione, negoziazione assistita, nessuna delle due) va sempre verificata sul caso concreto, anche perché la giurisprudenza di merito non è del tutto uniforme.