01La regola e l’eccezione

Straordinaria all’assemblea; l’urgenza fa eccezione.

Recita l’art. 1135, comma 2, c.c.: «L’amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea». Tradotto: davanti a un pericolo o a un danno imminente l’amministratore agisce subito, senza attendere il voto. Cosa è “urgente”? La Cassazione lo definisce come ciò che è indifferibile, la cui esecuzione non può essere rinviata senza danno o pericolo a persone o cose fino a quando l’assemblea possa utilmente provvedere (Cass. n. 27235/2017).

02Dopo l’urgenza: la ratifica non è un dettaglio

Ecco il punto reso attualissimo dalla Cassazione con la sentenza n. 20541 del 21 luglio 2025: l’urgenza non cambia la natura straordinaria dell’intervento. Di conseguenza, il rimborso delle somme anticipate dall’amministratore non è mai automatico: occorre una delibera di ratifica. In mancanza, l’amministratore che voglia il rimborso deve rivolgersi al giudice per far accertare l’urgenza; e se l’urgenza non è dimostrabile, le spese restano a suo carico personale. Per questo, dopo l’intervento, deve convocare l’assemblea al più presto e documentare (foto, perizie, preventivi) la situazione che ha imposto di agire.

03E se interviene il singolo condòmino?

Diverso è il caso del condòmino che, di sua iniziativa, anticipa spese sulle parti comuni: l’art. 1134 c.c. gli riconosce il rimborso solo se la spesa era urgente e non era possibile avvertire in tempo l’amministratore o gli altri condòmini. Fuori da questi presupposti, niente rimborso, anche se l’intervento era utile o necessario. Prima di agire da soli, quindi, conviene sempre segnalare per iscritto e attivare l’amministratore.

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