Spese straordinarie: paga il proprietario o l’inquilino?

Arriva l’avviso di un grosso lavoro in condominio — il rifacimento del tetto, la sostituzione dell’ascensore — e in una casa in affitto scatta subito la domanda: tocca al proprietario o all’inquilino? La risposta, di norma, è netta. Vediamo perché.

La differenza che decide tutto: ordinarie o straordinarie

Il criterio di fondo è semplice: chi gode dell’uso quotidiano paga le spese di gestione, chi è proprietario del bene paga ciò che ne conserva o aumenta il valore.

• Spese ordinarie: riguardano l’uso e il funzionamento di tutti i giorni (pulizia, illuminazione, consumi, piccola manutenzione). Di norma sono a carico dell’inquilino.
• Spese straordinarie: riguardano interventi che incidono sulla struttura, sulla durata o sul valore dell’immobile (rifacimenti, sostituzioni). Di norma sono a carico del proprietario.

Questa ripartizione discende dal codice civile (artt. 1576 e 1609 c.c.: le riparazioni necessarie, diverse dalla piccola manutenzione, spettano al locatore; le piccole riparazioni dovute all’uso spettano al conduttore) e dalla legge sulle locazioni (art. 9 L. 392/1978), che elenca gli oneri accessori a carico del conduttore: pulizia, ascensore (funzionamento e ordinaria manutenzione), acqua, energia elettrica, riscaldamento e condizionamento, spurgo e altri servizi comuni, con il portierato al 90%, salvo patto contrario.

Attenzione: verso il condominio paga sempre il proprietario

È il punto che genera più equivoci. Nei confronti del condominio, l’unico obbligato è il proprietario, perché è lui il condòmino. L’amministratore richiede le quote — comprese quelle per i lavori straordinari — al proprietario, non all’inquilino.

Lo conferma la giurisprudenza: l’amministratore riscuote i contributi direttamente ed esclusivamente dai condòmini, ed è esclusa un’azione diretta verso i conduttori, anche dopo la legge sulle locazioni del 1978 (Cass. n. 10719/1993; Cass. n. 25781/2009). La divisione tra proprietario e inquilino è quindi un rapporto interno tra le due parti, regolato dal contratto di locazione e dalla legge. In pratica: il proprietario versa al condominio, poi si rivale sull’inquilino per la quota di spese che gli compete. Per questo è fondamentale che il contratto e i conteggi annuali degli oneri accessori siano chiari e documentati.

E se proprietario e inquilino non sono d’accordo?

• Si parte dal contratto: verifica cosa prevede sulle spese. Per gli oneri accessori dell’art. 9 il patto contrario è possibile; sulle spese straordinarie, invece, un patto che le addossi all’inquilino va valutato con cautela.
• L’inquilino può chiedere il dettaglio al proprietario: prima di pagare ha diritto di ottenere l’indicazione specifica delle spese con i criteri di ripartizione e di prendere visione dei documenti giustificativi (art. 9 L. 392/1978). Il pagamento va fatto entro due mesi dalla richiesta.
• Si conservano i giustificativi: rendiconto, verbale di assemblea e fatture provano se un lavoro è ordinario o straordinario.
• In caso di stallo, una comunicazione formale (o una diffida) chiarisce le posizioni prima di arrivare al contenzioso.

Domande frequenti

Riferimenti normativi: artt. 1576, 1609 c.c.; art. 9 L. 392/1978; Cass. n. 10719/1993; Cass. n. 25781/2009.
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