Spese straordinarie: paga il proprietario o l’inquilino?

Arriva l’avviso di un grosso lavoro in condominio — il rifacimento del tetto, la sostituzione dell’ascensore — e in una casa in affitto scatta subito la domanda: tocca al proprietario o all’inquilino? La risposta, nella maggior parte dei casi, è netta. Vediamo perché.

La differenza che decide tutto: ordinarie o straordinarie

Il criterio di fondo è semplice: chi gode dell’uso quotidiano paga le spese di gestione, chi è proprietario del bene paga ciò che ne conserva o aumenta il valore.

• Spese ordinarie: riguardano l’uso e il funzionamento di tutti i giorni (pulizia, illuminazione, consumi, piccola manutenzione). Di norma sono a carico dell’inquilino.
• Spese straordinarie: riguardano interventi che incidono sulla struttura, sulla durata o sul valore dell’immobile (rifacimenti, sostituzioni, innovazioni). Di norma sono a carico del proprietario.

Questa ripartizione discende dal codice civile (artt. 1576 e 1609 c.c., che pongono la manutenzione straordinaria a carico del locatore e le piccole riparazioni d’uso a carico del conduttore) e, per le case in affitto, dalla legge sulle locazioni (L. 392/1978, art. 9, sugli oneri accessori).

Attenzione: verso il condominio paga sempre il proprietario

È il punto che genera più equivoci. Nei confronti del condominio, l’unico obbligato è il proprietario, perché è lui il condòmino. L’amministratore richiede le quote — comprese quelle per i lavori straordinari — al proprietario, non all’inquilino.

Lo conferma una giurisprudenza ormai consolidata (già Cass. n. 10719/1993): l’amministratore riscuote i contributi dai condòmini e non ha azione diretta verso gli inquilini. La divisione tra proprietario e inquilino è quindi un rapporto interno tra le due parti, regolato dal contratto di locazione e dalla legge. In pratica: il proprietario versa al condominio, poi recupera dall’inquilino la quota di spese ordinarie che gli compete. Per questo è fondamentale che il contratto e i conteggi annuali degli oneri accessori siano chiari e documentati.

E se proprietario e inquilino non sono d’accordo?

• Si parte dal contratto: verifica cosa prevede sulle spese. Le clausole valide prevalgono, purché non scarichino sull’inquilino spese per legge straordinarie.
• Si chiede il dettaglio all’amministratore: il riparto condominiale indica la natura di ciascuna voce, utile per attribuirla correttamente.
• Si conservano i giustificativi: rendiconto, verbale di assemblea e fatture provano se un lavoro è ordinario o straordinario.
• In caso di stallo, una comunicazione formale (o una diffida) chiarisce le posizioni prima di arrivare al contenzioso.

Domande frequenti

Riferimenti normativi: artt. 1576, 1609 c.c.; art. 9 L. 392/1978; Cass. n. 10719/1993; Cass. n. 27540/2013.
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