Lastrico di copertura a uso esclusivo: i 2/3 si pagano sui millesimi pieni o solo sulla parte coperta?
Va rifatto il lastrico. Un condòmino ha la sua unità coperta solo in minima parte da quella verticale (poniamo il 4%) e per il resto sta sotto un’altra copertura. Deve versare i 2/3 sui suoi millesimi interi? La risposta corretta sorprende molti amministratori.
È uno dei calcoli che genera più contenzioso. La tentazione è semplice: prendere la tabella millesimare, sommare i millesimi delle unità “sotto” il lastrico e dividere i 2/3. Ma quando un appartamento è coperto solo in parte da quella verticale, applicare i millesimi pieni è, secondo l’orientamento prevalente, un errore.
01Il punto di partenza: l’art. 1126 c.c.
Un terzo a chi lo usa, due terzi a chi ci sta sotto.
Due precisazioni preliminari, ormai consolidate. Primo: i 2/3 non gravano sull’intero condominio, ma solo sulle unità comprese nella “colonna d’aria” — la proiezione verticale — sottostante al lastrico riparato. L’obbligo nasce dall’essere proprietari di un’unità coperta da quel lastrico, non dalla generica qualità di condòmino (Cass. n. 11484/2017; già Cass. n. 3542/1994 e n. 5125/1993). Chi si trova sotto un’altra verticale non concorre a questa spesa. Secondo: il fondamento non è il diritto di proprietà, ma l’utilitas — il vantaggio della copertura che ciascuna unità riceve (Cass. n. 18164/2014).
02Il cuore: la copertura parziale
Ed eccoci alla domanda. Quando quel lastrico copre solo una porzione dell’appartamento — nell’esempio, il 4% — il condòmino concorre ai 2/3 sui millesimi pieni o solo su quella porzione? Qui la giurisprudenza non è unanime, ma le posizioni sono nette.
Solo la porzione coperta
Si considera esclusivamente la parte dell’unità compresa nella colonna sottostante al lastrico; il contributo va commisurato in misura proporzionale, e non all’intero valore millesimale, per la parte che non trae utilità dalla copertura. È la lettura fedele all’espressione “porzione di piano”.
Cass. n. 1451/2014L’intera unità
Interpretando “porzione di piano” come “unità”, si considera l’appartamento nella sua interezza, perché il beneficio della copertura andrebbe a vantaggio dell’unità nella sua unicità. Posizione isolata e di merito.
Trib. Roma n. 309/2023La risposta pratica, dunque, seguendo l’indirizzo prevalente e la lettera della norma: no, non si pagano i millesimi interi. Chi è coperto solo per il 4% concorre ai 2/3 di quel lastrico in proporzione a quel 4%; il restante 96% della sua unità concorrerà, semmai, alla spesa dell’altra verticale che lo copre.
Il tuo “peso di copertura”
Inserisci i millesimi della tua unità e la percentuale coperta da questo lastrico: vedi con quale peso concorri davvero ai 2/3.
È questo il valore con cui concorri ai 2/3 — non i tuoi millesimi pieni.
La quota definitiva si ottiene rapportando il tuo peso alla somma dei pesi di copertura di tutte le unità della verticale: chi è coperto al 100% peserà molto più di te.
03Come si fa in pratica: la tabella di copertura
Il criterio non si “inventa”: si costruisce una tabella di copertura per quella verticale. Il tecnico misura, per ogni unità, la superficie effettivamente coperta dal lastrico, ne ricava la percentuale rispetto alla superficie totale dell’unità e applica quella percentuale ai millesimi di Tabella A. Il risultato è il “peso” con cui ciascuno concorre ai 2/3. La giurisprudenza di merito ha chiarito che questa operazione non è una deroga ai criteri legali (che richiederebbe l’unanimità), ma la loro rigorosa applicazione ai sensi degli artt. 1126 e 1123 c.c.
Applicando tutto questo al caso in esame: il condòmino con pochi millesimi sotto questa verticale non versa i 2/3 sui suoi millesimi interi, ma solo in proporzione alla porzione della sua unità realmente coperta (il 4%). Gli altri, coperti al 100%, concorrono sull’intero loro valore. Attribuire a quel condòmino i millesimi pieni significherebbe farlo pagare per una copertura di cui, per il 96%, non beneficia: è proprio ciò che l’orientamento prevalente esclude.
Domande rapide
Cass. n. 14272/2023
Art. 2051 c.c. · Cass. SU 9449/2016
Un riparto del lastrico da contestare (o da difendere)?
Assocond Co.Na.F.I. Napoli verifica la tabella di copertura, individua la corretta ripartizione dei 2/3 e imposta, se serve, l’impugnazione della delibera nei termini.
Prenota la prima consulenzaNota. Contenuto di approfondimento, non sostitutivo di un parere legale. Sulla misura del contributo in caso di copertura parziale la giurisprudenza non è unanime: ogni riparto va calibrato sul caso concreto e sulla perizia tecnica.