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Delega in assemblea: quante ne può avere una persona?

Chi raccoglie troppe deleghe può “pilotare” l’assemblea. Per questo la legge mette un tetto — ma solo oltre una certa soglia. Calcola il limite del tuo condominio.

Lettura · 5 minAggiornato · 2026Tema · Assemblea & voto

Non puoi andare in assemblea? Puoi farti rappresentare da un delegato, con delega scritta (senza, la partecipazione è invalida: Cass. n. 30423/2023). Ma per evitare che un solo “raccoglitore di voti” decida per tutti, l’art. 67 delle disposizioni di attuazione pone un limite.

01La regola dei venti

Sotto le 21 teste nessun tetto; sopra, scatta il freno.

Se i condòmini sono più di venti, il singolo delegato non può rappresentare più di un quinto dei condòmini e un quinto del valore (cioè al massimo 200 millesimi). Se invece i partecipanti sono venti o meno, la legge non prevede alcun limite — salvo quanto stabilisca il regolamento.

Serve superare entrambi i limiti Il divieto scatta solo se si sforano congiuntamente il quinto delle teste e il quinto dei millesimi (App. Lecce n. 214/2023): la norma usa la “e”, non la “o”. Puoi quindi rappresentare più di un quinto dei condòmini se insieme pesano meno di 200 millesimi, e viceversa.

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Quante deleghe può avere una persona?

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02Il divieto assoluto: mai all’amministratore

C’è un limite che non ammette eccezioni. L’art. 67, comma 5, stabilisce che all’amministratore non possono essere conferite deleghe per partecipare a qualunque assemblea. La ragione è il conflitto di interessi: chi cura l’interesse dell’intera collettività non può “votare” anche per il singolo. Dopo la riforma del 2012, la delega all’amministratore è sempre illegittima, a prescindere dal conflitto concreto.

A chi si può dare la delega A un altro condòmino, a un familiare, al conduttore o anche a un estraneo — salvo divieti espressi del regolamento. La delega non è frazionabile (chi ha più unità non può delegare persone diverse) e il delegato non può a sua volta subdelegare.

03Generale o specifica? E cosa rischia la delibera

La delega generale lascia al delegato piena libertà di voto; la delega specifica gli impone come votare sui singoli punti (se se ne discosta, il delegante può impugnare). Un dettaglio importante: il regolamento può ridurre il numero di deleghe (ad esempio a quattro), ma non aumentarlo oltre il limite di legge (art. 72 disp. att.). Se si superano i tetti — di legge o di regolamento — la delibera diventa annullabile, impugnabile entro 30 giorni.

Domande rapide

No: serve la forma scritta. La sua mancanza invalida la partecipazione del rappresentante, anche se il delegante era presente in sala.
Cass. 30423/2023 · Art. 67 disp. att.

No: si guarda solo alle deleghe ricevute, non alla quota di cui il delegato è titolare come proprietario (Trib. Roma n. 9989/2020).

Sì, in qualsiasi momento, anche poco prima dell’assemblea, purché la revoca sia comunicata per iscritto.

Deleghe sospette o assemblea “pilotata”?

Assocond Co.Na.F.I. Napoli verifica la regolarità delle deleghe e dei quorum e, se necessario, imposta l’impugnazione della delibera nei termini.

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Nota. Contenuto divulgativo, non sostitutivo di un parere legale. Il calcolo del limite dipende anche dai millesimi e dalle previsioni del regolamento condominiale.