Direttiva Case Green e condominio: cosa è vero e cosa no
Multe dal 2030, case invendibili, ristrutturazioni obbligatorie per tutti: online circolano molte versioni allarmistiche. Ecco cosa dice davvero la normativa, verificato punto per punto.
Il mio condominio rischia sanzioni se non arriva in classe energetica E entro il 2030?
Cos’è davvero la direttiva Case Green (e cosa non è)
La direttiva Case Green è la Direttiva (UE) 2024/1275, nota tecnicamente come EPBD IV (Energy Performance of Buildings Directive), approvata nell’aprile 2024 ed entrata in vigore il 28 maggio 2024. L’obiettivo dichiarato è un parco immobiliare europeo a emissioni pressoché zero entro il 2050, attraverso tappe intermedie.
Il punto centrale, spesso frainteso: la versione approvata in via definitiva non impone a ogni singola casa di raggiungere una classe energetica minima entro una data precisa. Quell’obbligo — presente nella proposta iniziale del 2021 (classe E entro il 2030, classe D entro il 2033 per ogni edificio) — è stato eliminato durante la trattativa. Il testo finale adotta invece un approccio “a portafoglio nazionale”: ogni Stato deve ridurre i consumi energetici medi del proprio patrimonio residenziale, concentrando gli interventi prioritariamente sugli edifici meno efficienti (classe F e G), senza imporre una scadenza vincolante alla singola unità immobiliare.
A che punto è l’Italia (e perché è già in due procedure d’infrazione)
Gli Stati membri avevano tempo fino al 29 maggio 2026 per recepire la direttiva nel proprio ordinamento. L’Italia non ce l’ha fatta: era già saltata la scadenza precedente del 31 dicembre 2025 per l’invio a Bruxelles della bozza del Piano Nazionale di Ristrutturazione edilizia, e questo aveva fatto scattare una prima procedura d’infrazione da parte della Commissione europea, aperta a marzo 2026 nei confronti di 19 Stati membri, Italia inclusa.
Il 15 luglio 2026 la situazione si è aggravata: la Commissione europea ha aperto una seconda procedura d’infrazione, questa volta contro tutti i 27 Stati membri (Italia compresa), per il mancato recepimento integrale della direttiva EPBD entro la scadenza del 29 maggio 2026. Non riguarda più solo il ritardo sul Piano Nazionale di Ristrutturazione, ma la mancata trasposizione della direttiva stessa nell’ordinamento italiano.
Attenzione però a un punto importante: entrambe le procedure d’infrazione riguardano lo Stato italiano, non i singoli proprietari o condomìni. Nessun cittadino è oggi esposto a conseguenze dirette per il ritardo del Governo. Il Piano Nazionale di Ristrutturazione definitivo è atteso entro la fine del 2026, ed è da quel documento — non ancora pubblicato — che dipenderanno le regole operative concrete per il patrimonio edilizio italiano, compresi i condomìni.
Qualcosa, però, è già cambiato: dal 29 maggio 2026 sono in vigore le nuove regole sull’Attestato di Prestazione Energetica (APE), e dal 3 giugno 2026 si applicano i nuovi Requisiti Minimi con una scala di classificazione energetica aggiornata (D.M. MASE 28 ottobre 2025). Questi aspetti “tecnici” sono già operativi, mentre gli obblighi strutturali più rilevanti restano legati al decreto di recepimento, ancora non pubblicato in Gazzetta Ufficiale.
Riferimenti normativi verificati
Direttiva (UE) 2024/1275 (EPBD IV, “Case Green”) — approvata aprile 2024, in vigore dal 28/05/2024.
Termine di recepimento italiano: 29 maggio 2026 — non rispettato.
Procedura d’infrazione UE n. 1 — aperta marzo 2026 (19 Stati, Italia inclusa), per il mancato invio della bozza del Piano Nazionale di Ristrutturazione entro il 31/12/2025.
Procedura d’infrazione UE n. 2 — aperta 15 luglio 2026, contro tutti i 27 Stati membri (Italia inclusa), per il mancato recepimento integrale della direttiva entro il 29/05/2026.
D.M. MASE 28 ottobre 2025 — nuovi Requisiti Minimi, in vigore dal 3 giugno 2026.
Obiettivi UE per il residenziale: riduzione media dei consumi energetici del 16% entro il 2030 e del 20-22% entro il 2035, con priorità agli edifici meno efficienti (classe F e G).
Decreto legislativo di recepimento nazionale: non ancora pubblicato al momento della stesura di questo articolo. Piano Nazionale di Ristrutturazione definitivo atteso entro fine 2026. Attenzione: online circolano cifre di sanzioni specifiche per i singoli proprietari (multe da centinaia a migliaia di euro). Le abbiamo verificate e non trovano conferma in nessuna fonte istituzionale: ad oggi, in Italia, non sono definite sanzioni dirette per il mancato adeguamento del singolo edificio.
Vero o falso? Metti alla prova quello che pensi di sapere
Cinque affermazioni che girano spesso online. Scegli e scopri la risposta verificata.
1. “Dal 2030 non si potranno più vendere case in classe F o G”
2. “Ogni condominio dovrà obbligatoriamente raggiungere la classe E entro il 2030”
3. “Le caldaie a gas sono già vietate dal 2026”
4. “L’Italia è in procedura d’infrazione UE per il ritardo sulla direttiva”
5. “Se il mio condominio non fa nulla, non rischio niente”
Quando saranno chiare le regole definitive per l’Italia?
Con la pubblicazione del decreto legislativo di recepimento e del Piano Nazionale di Ristrutturazione, atteso entro la fine del 2026 — ma la scadenza è già slittata una volta e l’Italia risulta ora sotto due procedure d’infrazione UE, quindi va verificato con aggiornamenti periodici.
Conviene aspettare il decreto prima di fare lavori in condominio?
Non necessariamente: gli incentivi fiscali attualmente disponibili (Ecobonus, Bonus Casa, Conto Termico) restano validi indipendentemente dal recepimento della direttiva, e i tempi di attuazione europea sono comunque lunghi (obiettivi al 2030 e 2035).
L’APE della mia casa è già cambiato?
Sì, dal 29 maggio 2026 sono in vigore le nuove regole APE, e dal 3 giugno 2026 la nuova scala di classificazione energetica basata sui nuovi Requisiti Minimi.
Il fotovoltaico condominiale aiuta a rispettare la direttiva?
Sì: gli interventi di autoconsumo collettivo e le comunità energetiche migliorano la prestazione energetica dell’edificio e sono tra gli strumenti più concreti già disponibili oggi, indipendentemente da come verrà recepita la direttiva.
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Richiedi una consulenzaA cura dell’Avv. Maria Accardo, Foro di Napoli