Se vuoi prima capire le regole di base sulle VEPA da sole (edilizia libera, requisiti, quando bastano davvero senza permessi), lo abbiamo già spiegato in Vetrate scorrevoli VEPA: si può chiudere il balcone senza permessi?. Qui invece ci concentriamo su un rischio più specifico e meno conosciuto: cosa succede quando la VEPA si combina con una pergotenda o una struttura già chiusa su più lati.

Il caso che ha acceso il faro: Consiglio di Stato n. 1526/2026

Il 25 febbraio 2026 il Consiglio di Stato ha deciso un caso che riguardava una pergotenda di grandi dimensioni, autorizzata nel 2020 con regolare permesso di costruire, già chiusa su tre lati da muri e strutture fisse. Sul quarto lato, quello rimasto libero, era stata installata una vetrata mobile scorrevole su binari, priva di intelaiatura — tecnicamente, una VEPA in piena regola.

Il giudice di primo grado aveva dato ragione al proprietario: la vetrata, essendo scorrevole e non fissa, non modificava “in modo permanente” i tratti essenziali dello spazio. Il Consiglio di Stato ha ribaltato questa lettura, affermando che la valutazione non può fermarsi alla singola vetrata presa isolatamente, ma deve considerare il risultato complessivo dell’intervento: se l’insieme delle opere trasforma uno spazio già in gran parte delimitato in un volume totalmente chiuso, si è fuori dall’edilizia libera — anche se l’ultima vetrata resta tecnicamente amovibile.

Perché non è in contraddizione con la sentenza n. 628/2026

Le due pronunce del Consiglio di Stato, lette insieme, non sono contraddittorie: raccontano lo stesso principio applicato a due situazioni diverse.

Nella sentenza n. 628/2026 (gennaio 2026), la stessa Corte aveva riconosciuto come edilizia libera delle vetrate impacchettabili installate su tre lati di un terrazzo altrimenti aperto, prive di infissi tradizionali, non coibentate e non collegate agli impianti — anche per installazioni precedenti al 2022. In quel caso la VEPA restava un elemento di protezione, non creava un ambiente stabilmente chiuso e vivibile come una stanza in più.

Nella sentenza n. 1526/2026, invece, la VEPA non chiudeva uno spazio aperto: sigillava l’ultimo varco di una struttura già chiusa su tre lati da elementi fissi. È qui che cambia tutto: non conta il materiale della singola vetrata, conta l’effetto finale sull’intero volume. Una VEPA isolata su un balcone aperto resta, in linea di massima, edilizia libera. La stessa VEPA, usata per sigillare l’ultimo varco di uno spazio già recintato, può diventare l’elemento che fa scattare la qualificazione di nuovo volume.

Il decoro architettonico condominiale: un secondo livello di controllo

Anche quando la combinazione VEPA + pergotenda supera il vaglio urbanistico, resta un secondo piano di valutazione, tutto interno al condominio. L’art. 1102 c.c. consente a ciascun condomino di usare il bene comune in modo più intenso a proprio vantaggio, ma l’art. 1120 c.c. vieta le innovazioni che rechino pregiudizio al decoro architettonico dell’edificio. Se il regolamento condominiale — specie quello contrattuale — tutela l’aspetto della facciata, l’assemblea può chiedere la rimozione della struttura anche se sul piano edilizio è perfettamente legittima: sono due autorizzazioni distinte, basate su presupposti diversi, e chi installa dovrebbe verificarle entrambe.

A cura dell’Avv. Maria Accardo, Foro di Napoli