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Parcheggio in cortile: chi può, chi no e la trappola dei posti fissi

Poche righe di stalli e troppe auto: la lite del cortile è un classico. Ma le regole sono chiare — e i “posti assegnati a maggioranza” sono quasi sempre un buco nell’acqua. Cerca il tuo caso.

Lettura · 6 minAggiornato · 2026Tema · Parti comuni

“Senza posto assegnato non puoi parcheggiare qui.” Quante volte lo si sente dire nel cortile? Quasi sempre è sbagliato. Il principio vero non è il posto fisso, ma il pari uso: il cortile è di tutti, e la legge protegge il diritto di ciascuno, non il privilegio di pochi.

01Il cortile è di tutti

Anche senza posto assegnato, hai diritto di usarlo.

Il cortile è, salvo titolo contrario, bene comune (art. 1117 c.c.). Ogni condòmino può servirsene — parcheggio incluso — purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri di fare altrettanto (art. 1102 c.c.). Il pari uso, per giunta, prescinde dai millesimi: chi ha l’appartamento più grande non ha diritto a più spazio.

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Nel cortile si può? Chi ha ragione?

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Legittimo Dipende Vietato / nullo

02Posti insufficienti? Solo la turnazione

Quando gli stalli non bastano per tutti, l’uso simultaneo è impossibile e serve una regola. La soluzione che la giurisprudenza considera legittima è l’uso turnario: rotazione, avvicendamento o sorteggio, deliberati dall’assemblea a maggioranza (maggioranza degli intervenuti e almeno metà dei millesimi, art. 1136, c. 2, c.c.). La Cassazione ha confermato, ad esempio, la validità di una turnazione annuale a sorteggio con un corrispettivo mensile (ord. n. 14019/2023).

Dettaglio anti-furbetti Durante il turno, gli altri non possono occupare lo stallo che non è assegnato a loro, nemmeno se in quel momento è libero perché l’avente diritto è assente. È l’assemblea a poterlo vietare, e la Cassazione lo ritiene legittimo.

Il singolo condòmino può chiedere all’assemblea di regolamentare i turni; se l’assemblea ignora la richiesta, ci si può rivolgere al giudice — che però non “scrive” lui il regolamento, ma può solo annullare una delibera illegittima.

03Il grande equivoco: i posti fissi a maggioranza

Ecco l’errore che genera più cause. L’assemblea, anche a maggioranza qualificata, non può assegnare posti auto fissi e nominativi in via esclusiva e a tempo indeterminato: significherebbe sottrarre in modo permanente una parte del bene comune all’uso di tutti. È un’innovazione vietata (art. 1120 c.c.) e la delibera è nulla, impugnabile in ogni tempo (tra le altre, Cass. n. 9069/2022).

L’unica via per i posti fissi Serve l’unanimità (un vero accordo contrattuale) oppure una previsione del regolamento contrattuale (quello del costruttore, allegato ai rogiti). Chi ha “goduto” per anni di un posto assegnato illegittimamente non acquista alcun diritto, e le eventuali strutture (paletti, tettoie) vanno rimosse a sue spese.

Un’ultima curiosità che sorprende: parcheggiare abusivamente nel cortile condominiale senza titolo può integrare, secondo la Cassazione penale (sent. n. 31700/2023), il reato di violazione di domicilio, perché anche gli spazi comuni rientrano nella “privata dimora”.

Domande rapide

Sì, se i posti sono sufficienti: è pari uso del bene comune. Se non bastano, chiedi all’assemblea una turnazione.
Art. 1102 c.c.

Sì, può deliberare a maggioranza il divieto di sosta (o limitarla al carico/scarico) per garantire a tutti l’uso del cortile.
Cass. 7385/2023

Nella regolamentazione va garantito il posto più comodo o vicino all’ingresso, secondo i principi di solidarietà e la tutela delle persone con handicap.

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Nota. Contenuto divulgativo, non sostitutivo di un parere legale. Molto dipende dal titolo (rogiti, regolamento) e dalle circostanze concrete del cortile.