A Napoli, dove locande, pizzerie e friggitorie convivono spesso a pochi metri dagli appartamenti, gli odori di cucina sono una delle cause più frequenti di tensione tra condomini e attività commerciali. La domanda che arriva più spesso in studio è: si può fare qualcosa, oppure è solo il prezzo di vivere in centro? La risposta è che il nostro ordinamento tutela espressamente anche questo tipo di disturbo.

La base normativa: l’art. 844 c.c.

L’articolo 844 del Codice civile disciplina le immissioni: fumo, calore, esalazioni, rumori, scuotimenti e propagazioni simili provenienti dal fondo del vicino. La regola è semplice nell’enunciato, complessa nell’applicazione: le immissioni sono lecite solo se non superano la normale tollerabilità, valutata anche in base alla condizione dei luoghi. Non serve dimostrare un danno grave o permanente: basta provare che gli odori superano quanto una persona media può ragionevolmente sopportare nella propria abitazione — ad esempio quando costringono ad abitudini innaturali, come tenere sempre chiuse le finestre.

Non solo civile: quando scatta il reato

Oltre alla tutela inibitoria e risarcitoria dell’art. 844 c.c., le molestie olfattive gravi possono configurare il reato di getto pericoloso di cose previsto dall’art. 674 c.p. La Cassazione ha chiarito, già con la sentenza n. 14467/2017, che questa contravvenzione è applicabile anche alle emissioni moleste olfattive che superino la normale tollerabilità, indipendentemente dal fatto che l’impianto sia munito di autorizzazione alle emissioni in atmosfera: la sede penale resta percorribile anche quando quella amministrativa non offre soluzioni tempestive.

Cosa serve per agire concretamente

• Documentazione nel tempo. Un diario delle immissioni (giorni, orari, intensità, conseguenze concrete come dover tenere le finestre chiuse) rafforza notevolmente la posizione in giudizio.
• Testimonianze. L’onere della prova è sempre a carico di chi lamenta il disturbo: le dichiarazioni di altri condomini o vicini nella stessa condizione sono spesso decisive.
• Consulenza tecnica d’ufficio. Nei casi più complessi è il perito nominato dal giudice a stabilire, in concreto, se la soglia di tollerabilità sia stata superata.
• Competenza del giudice. Se il responsabile è un’attività imprenditoriale (ristorante, pizzeria), la causa civile va al Tribunale; se il conflitto è tra privati per uso abitativo, competente è il Giudice di Pace.

Cosa consigliare prima di andare in giudizio

Conviene sempre iniziare con una diffida formale, che spesso da sola induce l’esercizio commerciale ad adottare accorgimenti tecnici (filtri a carboni attivi, canne fumarie più alte o meglio posizionate, orari di funzionamento degli impianti). Solo se la diffida resta senza esito è opportuno valutare l’azione giudiziale, eventualmente coordinata tra più condomini interessati per rafforzare la posizione probatoria.

Fonti: art. 844 c.c.; art. 674 c.p.; Cassazione penale, sentenza n. 14467/2017; giurisprudenza di merito in materia di immissioni olfattive da attività di ristorazione.