Normativa · Napoli · Urbanistica e condominio
Affitti brevi a Napoli: la nuova soglia del 30% per edificio, cosa cambia per i condomini
Il Consiglio Comunale ha approvato una nuova regola: in ogni palazzo del centro storico, non più del 30% degli spazi potrà diventare B&B o casa vacanza. Ecco cosa significa davvero, per chi vive e per chi amministra.
Posso aprire un nuovo B&B nel mio palazzo del centro storico di Napoli?
La variante approvata il 15 settembre 2026: cosa dice davvero
Il Consiglio Comunale di Napoli ha approvato definitivamente, nella seduta del 15 settembre 2026, la delibera n. 374, illustrata dall’assessora all’urbanistica Laura Lieto, relativa a una variante urbanistica per la salvaguardia dell’offerta abitativa nel centro storico. La delibera è stata approvata a maggioranza, con il voto contrario delle opposizioni.
Il principio centrale, per essere precisi sulla formulazione: la delibera fissa una soglia minima di residenzialità ordinaria al 70% per ogni edificio interessato. Nel dibattito pubblico questo viene spesso raccontato come un “tetto del 30%” alle attività ricettive — è la stessa regola, vista dal lato opposto, ma vale la pena saperlo per capire bene i documenti ufficiali quando li si consulta.
Cosa cambia in pratica per chi vuole aprire un affitto breve
La misura si applica soprattutto a chi vuole avviare una nuova attività ricettiva: prima di ottenere il cambio di destinazione d’uso verso la categoria catastale A/2 (abitazioni per uso turistico), sarà necessario verificare che, nell’edificio specifico, la superficie già destinata a locazioni turistiche non abbia già raggiunto il 30%. Se la soglia è superata, la nuova autorizzazione non viene concessa in quell’edificio — la domanda potrà eventualmente essere indirizzata verso altre zone della città dove la pressione turistica è minore.
La soglia si applica all’interno di un’area di regolamentazione appositamente delimitata nel centro storico dalla stessa variante.
Il regolamento condominiale resta un piano distinto
Anche quando il Comune autorizza il cambio di destinazione d’uso, resta il tema già trattato altrove: il regolamento condominiale (specie se di tipo contrattuale) può comunque vietare l’attività a livello di rapporti tra condomini — sono due piani di autorizzazione distinti, che vanno verificati entrambi.
Attenzione
La percentuale non è definita come valore immutabile dal Comune — potrebbe essere rivista nei prossimi mesi in sede di regolamento attuativo, i cui dettagli operativi non sono ancora interamente definiti.
| Elemento | Cosa prevede |
|---|---|
| Soglia di residenzialità | Minimo 70% della superficie dell’edificio a uso abitativo ordinario |
| Limite alle attività turistiche | Massimo 30% della superficie per edificio |
| Ambito territoriale | Area di regolamentazione delimitata nel centro storico di Napoli |
| Cosa succede se la soglia è superata | Bloccate le nuove autorizzazioni al cambio di destinazione d’uso turistico in quell’edificio |
| Atto normativo | Delibera n. 374, Consiglio Comunale di Napoli, 15 settembre 2026 |
Il tuo caso: cosa vuoi fare nel tuo palazzo del centro storico?
Scegli la situazione più vicina alla tua.
Prima di procedere
Verifica quanta superficie del tuo edificio è già destinata a uso turistico prima di avviare la pratica di cambio di destinazione d’uso: se la soglia del 30% è già superata, la nuova autorizzazione rischia di essere bloccata.
Attività già avviata
La misura riguarda principalmente le nuove autorizzazioni: le attività già regolarmente autorizzate non risultano, dalle informazioni disponibili, oggetto di revoca retroattiva. Resta comunque prudente seguire l’evoluzione del regolamento attuativo.
Amministratore
Preparati a un possibile obbligo di dichiarazione sul regolamento condominiale per le richieste di cambio di destinazione d’uso dei tuoi condomini, e valuta di monitorare la superficie complessiva già destinata a uso turistico nel tuo edificio.
La misura riguarda tutta Napoli o solo il centro storico?
Solo il centro storico Unesco, con particolare attenzione ai quartieri a più alta pressione turistica.
Chi calcola la percentuale già raggiunta in un edificio?
I dettagli operativi di verifica e controllo sono demandati al regolamento attuativo della variante, non ancora interamente definito al momento della stesura di questo articolo.
Il regolamento condominiale può comunque vietare gli affitti brevi anche sotto la soglia del 30%?
Sì: l’autorizzazione comunale e le regole del condominio restano due piani distinti. Ne parliamo nel dettaglio nel nostro articolo dedicato a quando il regolamento può vietare gli affitti brevi.
La delibera è già definitiva o può ancora cambiare?
La delibera n. 374 è stata approvata in via definitiva dal Consiglio Comunale; i dettagli operativi di applicazione sono demandati a un regolamento attuativo ancora da definire nel dettaglio.
Vedi anche
Il tuo palazzo nel centro storico è coinvolto dalla nuova soglia del 30%?
💬 Scrivici su WhatsApp 📅 Prenota un appuntamentoFonte: Comune di Napoli, delibera n. 374, Consiglio Comunale, 15 settembre 2026 (assessora Laura Lieto); NapoliToday; Federproprietà Napoli, 18/09/2026.