Lo scambio casa — dormire nell’appartamento di qualcun altro, in un’altra città o paese, mentre quella persona dorme nel tuo — è una pratica in crescita, resa popolare da piattaforme internazionali dedicate. Dal punto di vista del condominio, però, è una situazione che quasi nessuno ha davvero inquadrato: non è un affitto, non è nemmeno esattamente un ospite occasionale. È, giuridicamente, un comodato. E questo cambia le cose.

Affitto breve e scambio casa non sono la stessa cosa per la legge

Per la locazione turistica di breve durata — tipicamente fino a 30 giorni — la prassi prevalente esonera il proprietario dall’aggiornare l’anagrafe condominiale a ogni cambio di ospite. La ragione è pratica: il continuo turnover di questi soggiorni renderebbe l’obbligo di aggiornamento sostanzialmente inapplicabile, e la normativa nazionale non impone un obbligo specifico di comunicazione all’amministratore in questi casi.

Lo scambio casa, però, non è un affitto: non c’è pagamento di un canone, e il rapporto si qualifica come comodato, cioè un prestito gratuito dell’immobile. È una categoria giuridica diversa, non automaticamente coperta dalle stesse ragioni che giustificano l’esenzione degli affitti brevi.

L’anagrafe condominiale e il comodato: cosa dice l’art. 1130 c.c.

L’art. 1130, n. 6, del Codice civile impone all’amministratore di tenere un registro di anagrafe condominiale con le generalità dei proprietari e dei titolari di diritti reali e di godimento sull’immobile. Tra questi ultimi rientra esplicitamente il comodato, insieme alla locazione: se un proprietario dona l’appartamento, lo cede in usufrutto, lo affitta o lo dà in prestito gratuito, deve comunicarlo all’amministratore.

Applicando questo principio in modo lineare, lo scambio casa — un comodato reciproco tra due famiglie — dovrebbe rientrare tra le situazioni da comunicare. Va detto con onestà: non risulta una presa di posizione esplicita e specifica su questo caso particolare, probabilmente perché è un fenomeno ancora di nicchia rispetto agli affitti brevi. È un’area interpretativa, non una certezza assoluta — ma la logica della norma, applicata coerentemente, porta a questa conclusione.

Se l’ospite è straniero: l’obbligo verso la Questura

C’è un ulteriore obbligo, distinto da quello verso l’amministratore e spesso ignorato proprio nello scambio casa: l’art. 109 del Testo Unico delle Leggi di Pubblica Sicurezza (TULPS) impone a chiunque, a qualsiasi titolo, dia alloggio o ospiti uno straniero o apolide — anche gratuitamente, anche se non è un parente — di darne comunicazione scritta, entro quarantotto ore, all’autorità locale di pubblica sicurezza. Questo obbligo non dipende dal pagamento di un corrispettivo: si applica anche quando l’ospitalità è del tutto gratuita, come appunto in uno scambio casa con una famiglia straniera.

Fonte: art. 1130, n. 6, c.c. (anagrafe condominiale); art. 109 R.D. 18 giugno 1931, n. 773 (TULPS); prassi prevalente sull’esenzione degli affitti brevi dall’aggiornamento dell’anagrafe condominiale.