Tre sparizioni, tre problemi diversi

Dietro “l’amministratore è sparito” possono nascondersi tre scenari molto diversi tra loro, che la legge tratta in modo diverso — e che quindi vanno affrontati con strumenti diversi.

La morte dell’amministratore. È la situazione più definita sul piano giuridico. L’amministratore è, tecnicamente, un mandatario: il rapporto è regolato dalle norme sul mandato, e l’art. 1722, n. 4, c.c. è chiaro — il mandato si estingue per la morte del mandatario, senza bisogno di alcun atto o delibera.

L’irreperibilità. L’amministratore è vivo, formalmente in carica, ma non risponde più a telefono, email, PEC. Non ha rassegnato le dimissioni, quindi sulla carta il mandato è ancora attivo — ma nei fatti il condominio è senza guida.

La chiusura dello studio senza preavviso. È la versione più frequente nella pratica: lo studio abbassa la saracinesca, il professionista ha cessato l’attività o ha semplicemente abbandonato la gestione senza comunicarlo.

Se l’amministratore è morto: cosa succede al mandato

Con la morte, il mandato si estingue automaticamente. Ma l’art. 1728 c.c. prevede che gli eredi del mandatario deceduto, se a conoscenza dell’esistenza del mandato, debbano avvertire prontamente il condominio e adottare, nel frattempo, i provvedimenti richiesti dalle circostanze, nell’interesse di chi ha conferito l’incarico. È un obbligo di correttezza e avviso, non di gestione: gli eredi non diventano amministratori, ma devono comunicare la situazione e non ostacolare il passaggio di consegne.

Sul punto, la Cassazione (sentenza n. 7254/2013) ha chiarito che l’obbligo di rendiconto della gestione si trasferisce agli eredi del mandatario deceduto: sono loro a dover garantire che il condominio riceva i conti in ordine.

Chi paga le utenze e le urgenze nel frattempo?

È la domanda più pressante: chi salda la bolletta del gas mentre si aspetta il nuovo amministratore? Qui la giurisprudenza più recente non è pacifica, ed è giusto dirlo con chiarezza invece di semplificare.

Una prima ordinanza della Cassazione, la n. 424 dell’8 gennaio 2026, aveva affermato che l’amministratore cessato — per scadenza, revoca o dimissioni — conserva tutti i poteri ordinari fino alla nomina del successore (la cosiddetta “prorogatio piena”). Poche settimane dopo, però, la stessa sezione della Cassazione è tornata sul tema con l’ordinanza n. 7247 del 26 marzo 2026, ribaltando espressamente quella posizione: l’amministratore cessato non conserva i poteri ordinari di gestione previsti dall’art. 1130 c.c. e non matura alcun diritto a compenso per l’attività successiva. Restano solo gli atti davvero urgenti e indifferibili, quelli senza i quali il condominio subirebbe un danno concreto — come il pagamento di un’utenza essenziale.

In pratica: la posizione più recente (marzo 2026) è oggi quella di riferimento, ma si tratta di un contrasto interno alla stessa Cassazione ancora aperto, non di un principio consolidato da anni. Nell’attesa del nuovo amministratore conviene muoversi solo per le urgenze reali, senza dare per scontato che chi interviene possa poi fatturare come se nulla fosse cambiato.

Il rischio nascosto: il conto corrente personale

Se l’amministratore gestiva le somme del condominio su un conto corrente personale anziché su un conto condominiale dedicato, il blocco dei fondi può diventare un problema serio in caso di morte, sequestro o irreperibilità bancaria. Non è un dettaglio da poco: l’art. 1129, comma 12, n. 4, c.c. individua proprio nella gestione che genera confusione tra patrimonio del condominio e patrimonio personale dell’amministratore una delle ipotesi di grave irregolarità che giustificano la revoca giudiziale. È anche per questo che la legge impone l’apertura di un conto corrente condominiale dedicato: in una situazione di sparizione, è quello che fa la differenza tra un blocco temporaneo e un contenzioso lungo anni.

La procedura, passo dopo passo

Al netto delle differenze tra i tre scenari, la strada per uscire dallo stallo passa per tre livelli:

• Autoconvocazione dell’assemblea (art. 66 disp. att. c.c.): un gruppo di condòmini che rappresenti la quota richiesta può convocare direttamente l’assemblea straordinaria, con all’ordine del giorno nomina — ed eventualmente revoca — dell’amministratore.
• Comunicazione formale (raccomandata o PEC) all’ultimo recapito noto, utile a dimostrare il tentativo di contatto prima di agire diversamente.
• Ricorso al tribunale (art. 1129, comma 1, c.c.): nei condomìni con più di otto condòmini, uno o più condòmini possono rivolgersi al tribunale del luogo dove si trova l’edificio, con ricorso in carta semplice, senza obbligo di assistenza legale. Nei condomìni più piccoli si applica l’art. 1105, ultimo comma, c.c. per rinvio dell’art. 1139 c.c.

A cura dell’Avv. Maria Accardo, Foro di Napoli