Normativa · Fiscalità locale · Napoli
TARI in condominio: scadenze ottobre 2026 a Napoli e chi paga davvero
Il Comune ha fissato le nuove rate. Ma la domanda che arriva più spesso in studio resta un’altra: nel mio condominio, chi deve pagare per davvero?
Sono inquilino da più di sei mesi: devo pagare io la TARI, non il proprietario?
Ogni autunno, con l’arrivo degli avvisi di pagamento, si ripropongono le stesse due domande in ogni palazzo: quando si paga, e soprattutto chi deve pagare. Quest’anno il Comune di Napoli ha fissato le scadenze degli acconti 2026, ma il nodo più delicato — specie nei condomini con molti inquilini — resta capire su chi ricade davvero l’obbligo, e cosa succede alle parti comuni dell’edificio.
Le scadenze TARI a Napoli per il 2026
La Giunta Comunale di Napoli ha fissato i termini di pagamento degli acconti TARI 2026 in tre rate: la prima entro il 30 settembre, la seconda entro il 30 ottobre, la terza entro il 30 novembre. Chi preferisce versare l’intero acconto in un’unica soluzione può farlo entro il 15 ottobre 2026. Le tre rate di acconto corrispondono complessivamente al 75% dell’importo dovuto nell’anno precedente; il saldo, calcolato sulle tariffe definitive 2026, sarà richiesto separatamente entro il 16 febbraio 2027.
Chi paga davvero: proprietario o inquilino
La norma di riferimento è l’art. 1, commi 641-643, della Legge 27 dicembre 2013, n. 147 (legge di Stabilità 2014), che ha istituito la TARI. Il criterio non è la proprietà, ma la disponibilità effettiva dell’immobile:
- Se l’occupazione (ad esempio una locazione) dura più di sei mesi nell’anno solare, il soggetto passivo è chi occupa l’immobile — di norma l’inquilino, non il proprietario.
- Se la detenzione è temporanea e non supera i sei mesi nello stesso anno solare, l’obbligo torna in capo al possessore a titolo di proprietà, usufrutto, uso, abitazione o superficie.
Un punto che genera spesso equivoci: un accordo privato nel contratto di locazione su chi debba economicamente sostenere la TARI (clausole molto comuni nei contratti) regola solo il rapporto tra proprietario e inquilino, non cambia chi è il soggetto passivo nei confronti del Comune. Se l’inquilino non paga, il Comune si rivolge comunque a lui, non al proprietario, salvo che l’occupazione rientri nei casi brevi sopra i sei mesi.
Le parti comuni condominiali: cosa è escluso
Un’informazione poco conosciuta ma rilevante per ogni amministratore: l’art. 1, comma 641, della stessa legge esclude espressamente dalla TARI le aree comuni condominiali di cui all’art. 1117 c.c. che non siano detenute o occupate in via esclusiva. In pratica, androni, vani scala, pianerottoli e altre parti comuni di normale transito non generano un autonomo obbligo TARI, proprio perché non sono “occupati” da nessuno in particolare.
Il discorso cambia quando una parte comune viene utilizzata in via esclusiva — ad esempio una guardiola della portineria effettivamente occupata, o un locale comune adibito a deposito riservato a un singolo condomino: in quel caso, la tassa torna dovuta da chi ne ha l’uso esclusivo.
Un aumento in vista per il 2026
Dal 2026 è entrato in vigore il nuovo metodo tariffario ARERA (MTR-3), che può comportare aumenti della tariffa fino al 9%, per effetto della somma di più componenti: inflazione programmata, coefficienti di potenziamento del servizio e altri fattori tecnici. Non è un aumento automatico uguale ovunque: l’entità dipende dalle scelte del singolo Comune in sede di approvazione del piano finanziario.
| Chi occupa l’immobile | Chi paga la TARI |
|---|---|
| Proprietario che abita l’immobile | Il proprietario |
| Inquilino, locazione oltre 6 mesi/anno | L’inquilino |
| Occupazione temporanea, entro 6 mesi/anno | Il proprietario (possessore) |
| Parti comuni non occupate in via esclusiva (androne, scale) | Nessuno: escluse dalla TARI |
| Parte comune occupata in via esclusiva (es. guardiola) | Chi ne ha l’uso esclusivo |
Il tuo caso: chi paga nel tuo condominio?
Scegli la situazione più vicina alla tua.
Locazione superiore a sei mesi
Il soggetto passivo verso il Comune è l’inquilino. Un’eventuale clausola contrattuale diversa vale solo tra le parti, non verso il Comune.
Detenzione temporanea entro sei mesi
La legge sposta l’obbligo sul possessore (proprietario, usufruttuario o titolare di analogo diritto), non su chi occupa temporaneamente l’immobile.
Area o locale comune condominiale
Se non è occupato in via esclusiva (androne, scale), è escluso dalla TARI. Se invece è riservato in uso esclusivo a un soggetto specifico, la tassa torna dovuta da chi ne ha l’uso.
Cosa succede se in condominio l’appartamento è sfitto per tutto l’anno?
La TARI resta dovuta dal proprietario, in quanto possessore, anche in assenza di un occupante effettivo.
L’amministratore deve comunicare al Comune chi occupa gli appartamenti?
È una clausola molto diffusa nei regolamenti TARI comunali dell’area napoletana: su richiesta del Comune, l’amministratore (o il proprietario) fornisce l’elenco degli occupanti. Verifica comunque il testo specifico del regolamento TARI vigente per il tuo Comune.
Il garage o la cantina pagano TARI separatamente?
Sì, se suscettibili di produrre rifiuti e non rientranti tra le esclusioni di legge: la loro superficie concorre al calcolo, anche se in misura ridotta rispetto agli ambienti abitativi.
L’aumento del 9% legato al nuovo metodo ARERA è già certo per Napoli?
No: è un tetto massimo tecnico previsto dal metodo MTR-3, ma l’aumento effettivo dipende dalle scelte del piano finanziario approvato dal singolo Comune.
Vedi anche
Non sei sicuro se nel tuo condominio la TARI è ripartita correttamente tra proprietari e inquilini?
📞 Chiama 081 593 8009 📅 Prenota un appuntamentoFonte: Legge 27 dicembre 2013, n. 147, art. 1, commi 641-643 (istituzione TARI); delibera Giunta Comunale di Napoli sulle scadenze acconto TARI 2026; nuovo metodo tariffario ARERA MTR-3.