Bilancio condominiale in ritardo: cosa rischia davvero l’amministratore
I 180 giorni per convocare l’assemblea di approvazione del rendiconto non sono un dettaglio burocratico: superarli può compromettere il recupero crediti e aprire la strada alla revoca.
Il ritardo nel bilancio basta da solo a far revocare l’amministratore?
Il termine dei 180 giorni
L’articolo 1130, primo comma, numero 10, del codice civile impone all’amministratore di redigere il rendiconto annuale della gestione e di convocare l’assemblea per la sua approvazione entro 180 giorni dalla chiusura dell’esercizio. Il rendiconto comprende il registro di contabilità, la situazione patrimoniale, la nota esplicativa e il riparto delle spese tra i condòmini secondo le tabelle millesimali.
Il termine decorre dalla data di chiusura dell’esercizio contabile del condominio, che non coincide necessariamente con l’anno solare: molti regolamenti condominiali fissano esercizi differenti (ad esempio da luglio a giugno), per cui la scadenza dei 180 giorni può cadere in autunno o inverno a seconda del singolo edificio.
Le conseguenze del ritardo
Il mancato rispetto del termine non è privo di effetti concreti:
- Grave irregolarità gestionale: l’omessa convocazione entro i 180 giorni è espressamente richiamata dall’articolo 1129 c.c. tra le condotte che legittimano la revoca giudiziale dell’amministratore.
- Recupero crediti compromesso: il rendiconto approvato è titolo per ottenere un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo contro i condòmini morosi. Senza approvazione, questo strumento resta bloccato.
- Nessuna sanatoria automatica: l’approvazione tardiva del bilancio da parte dell’assemblea non cancella l’irregolarità già commessa dall’amministratore per non aver convocato nei termini.
Riferimenti normativi
Art. 1130, comma 1, n. 10, c.c. — obbligo di redigere il rendiconto e convocare l’assemblea entro 180 giorni dalla chiusura dell’esercizio.
Art. 1129 c.c. — elenca la mancata presentazione del rendiconto tra i motivi di revoca dell’amministratore.
Corte d’Appello di Bologna, sent. n. 2541/2017 — l’obbligo di rendicontazione permane anche oltre il singolo esercizio annuale, nell’interesse della compagine condominiale.
Cosa può fare il condomino se l’amministratore non convoca
Se l’amministratore resta inerte oltre il termine, ogni condomino può attivarsi in due modi. Il primo è sollecitare la convocazione dell’assemblea, anche autonomamente se prevista dal regolamento o secondo le maggioranze di legge, per discutere la situazione e valutare un’eventuale revoca in via assembleare. Il secondo, più drastico, è rivolgersi al Tribunale per chiedere la revoca giudiziale, qualora l’assemblea non riesca a deliberare o l’amministratore continui a non adempiere.
Va ricordato che il termine dei 180 giorni è derogabile dal regolamento condominiale: se il regolamento (assembleare o contrattuale) prevede una scadenza diversa, prevale quella, purché non peggiorativa rispetto ai diritti minimi dei condòmini.
Da quando decorrono i 180 giorni?
Dalla data di chiusura dell’esercizio contabile del condominio, che dipende dal regolamento e può non coincidere con l’anno solare.
Il regolamento condominiale può fissare un termine diverso?
Sì, l’art. 1130 c.c. è derogabile: molti regolamenti storici prevedono scadenze più stringenti (ad esempio 30 o 60 giorni), che restano valide se non contrastano con le norme inderogabili.
Cosa succede al decreto ingiuntivo se il bilancio non è approvato?
Senza un rendiconto approvato dall’assemblea, l’amministratore non può utilizzare la procedura semplificata per ottenere un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo contro i condòmini morosi.
Un solo condomino può convocare l’assemblea al posto dell’amministratore inerte?
Sì, in caso di inerzia dell’amministratore la convocazione può partire anche da un solo condomino, secondo le regole previste dal codice civile e dal regolamento.
L’approvazione tardiva “sana” il ritardo dell’amministratore?
No: l’irregolarità si considera comunque perfezionata nel momento in cui il termine è stato superato, a prescindere dalla successiva approvazione.
Vedi anche
Il tuo amministratore è in ritardo con il bilancio?
Scopri come tutelarti e quali passi seguire, con il supporto della nostra associazione.
Richiedi assistenza